Nicht bestellter Verwalter kann nicht wirksam zur Eigentümerversammlung laden

Lädt ein noch nicht bestellter Verwalter zur Eigentümerversammlung, hat keine Eigentümerversammlung im Sinne des WEG stattgefunden. Dort gefasste Beschlüsse gelten als nicht existent. So entschied das AG Bonn.

Im Oktober 2017 hatte eine aus zwei Personen bestehende Eigentümergemeinschaft mit drei Wohneinheiten keine Verwaltung. Die zu diesem Zeitpunkt in keinem Rechtsverhältnis mit der WEG stehende Verwaltung berief eine Eigentümerversammlung ein. Diese fand statt, obwohl die Minderheitseigentümerin gefordert hatte, die Versammlung nicht durchzuführen.
Auf dieser Versammlung, an der die Minderheitseigentümerin nicht teilnahm, wurde das einladende Unternehmen mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers für ein Jahr zur Verwalterin der WEG bestellt. Im April 2018 stellte das Amtsgericht Bonn fest, dass in der Versammlung keine Beschlüsse gefasst worden waren.
Im Januar 2018 lud die Verwaltung erneut zu einer Eigentümerversammlung, an der ebenfalls nur der Mehrheitseigentümer teilnahm. Hier wurde der Beschluss über die Verwalterbestellung bestätigt. Die Minderheitseigentümerin begehrte auf Feststellung, dass es sich hierbei erneut um einen Nichtbeschluss gehandelt habe, da eine außerhalb der Gemeinschaft stehende Person zur Eigentümerversammlung geladen und diese durchgeführt habe und somit keine Beschlüsse gefasst worden seien.

Die Klage der Minderheitseigentümerin hat Erfolg. Es gab keinen Beschluss über die Verwalterbestellung. Somit hat ein Nichtberechtigter die Versammlung einberufen, der nicht einmal potenziell Einberufender ist oder war. Dies führt dazu, dass keine Versammlung der Wohnungseigentümer im Sinne des WEG stattgefunden hat.
Der Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass es sich bei der nicht bestellten Verwaltung um eine faktische Verwalterin gehandelt habe und diese gerade keine außerhalb der WEG stehende Person sei. Schließlich wurde sie „unter schwerwiegenden Verstößen gegen die Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Klägerin einseitig von dem Beklagten als Verwalterin benannt, dieses alles ohne Beschlussfassung der WEG und unter Protest und Nichtanerkennung durch die Klägerin”, wie es in der Urteilsbegründung heißt. AG Bonn, Urteil vom 1. August 2018, 27 C 30/18