Hinweisbeschluss Störungsabwehr

Am 28. Januar 2022 verhandelt der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) den Störungsabwehrprozess einer Wohnungseigentümerin gegen eine Mieterin wegen deren störenden Verhaltens in der Wohnanlage. Es handelt sich um ein Altverfahren, das vor dem 1.12.2020 begann. Das erstinstanzliche Urteil (LG Wiesbaden) erging am 10.12.2020, das Berufungsgericht (OLG Frankfurt am Main) entschied am 26.5.2021. Fraglich ist u. a., ob der klagenden Wohnungseigentümerin noch die Prozessführungsbefugnis zusteht. Der Verwalter hatte gegenüber dem Berufungsgericht am 17.5.2021 hierzu eine schriftliche Erklärung abgegeben. Mit Beschluss vom 4. November 2021 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 106/21 erteilt der BGH zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung Hinweise zu Umständen, die die Parteien bei der Auslegung des Schreibens des Verwalters offensichtlich übersehen haben.

Der Fall
In einer Wohnungseigentumsanlage klagt eine Wohnungseigentümerin gegen eine Mieterin von Sondereigentum auf Unterlassung. Einzelheiten lassen sich dem auf der Webseite des BGH veröffentlichten Sachverhalt nicht entnehmen. Vermutlich ist die Klage auf Unterlassung eines störenden Verhaltens oder einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung gerichtet, die seit Jahren andauert. Im Jahr 2008 hatte die Gemeinschaft einen Beschluss über eine vorläufige Duldung des Verhaltens der Mieterin gefasst. Etwa 10 Jahre später kam es zu der Klage. Mit Schreiben vom 17.5.2021 hatte der WEG-Verwalter der Gemeinschaft das Berufungsgericht auf den Inhalt des 2008 gefassten Beschlusses noch einmal aufmerksam gemacht.

Die Entscheidung

Der BGH weist die Parteien darauf hin, dass sie seine grundlegenden Ausführungen zur Rechtslage in Übergangsfällen im Urteil vom 7.5.2021 (V ZR 299/19, Newsletter vom 12.05.2021) übersehen bzw. falsch interpretiert hätten. Dort hatte der V. Zivilsenat ausgeführt, dass die Prozessführungsbefugnis eines einzelnen Wohnungseigentümers im Altverfahren in Fallkonstellationen wie der vorliegenden (also Störungsabwehransprüche) trotz des am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEMoG fortbestehe, solange nicht dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft zur Kenntnis gebracht werde. Dabei habe der Senat ausdrücklich und unmissverständlich hervorgehoben, dass es insoweit auf die Entscheidungsbildung der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis, insbesondere die Wirksamkeit eines dazu gefassten Beschlusses, nicht ankomme, und zwar aufgrund der vom Innenverhältnis losgelösten Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis. Fehle es an der wirksamen Willensbildung im Innenverhältnis, könne dies allerdings Regressansprüche des klagenden Wohnungseigentümers begründen.
Das Schreiben des Verwalters (als des nach § 9b WEG vertretungsberechtigen Organs) vom 17.5.21021 dürfte – so der BGH – keine schriftliche Äußerung über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft in diesem Sinne enthalten. Denn es beschränke sich darauf, den bereits bekannten (da zur Gerichtakte gereichten) Inhalt des 2008 gefassten Beschlusses über eine vorläufige Duldung des Verhaltens der Mieterin zu wiederholen, enthalte aber keine eindeutige Äußerung, mit der der Klägerin die weitere Prozessführung untersagt werde.
Da nach dem festgestellten Sachverhalt zweifelhaft sei, dass der Unterlassungsanspruch der Klägerin auch aus dem Sondereigentum abgeleitet werden könne, dürfte es – so der BGH weiter – für die „Ausübungsbefugnis (also Prozessführungsbefugnis und Aktivlegitimation)“ maßgeblich auf den Verwalter ankommen.

Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte

Der Beklagte im Störungsabwehrprozess kann ein Interesse daran haben, den Verwalter dazu zu bringen, für die Gemeinschaft den entgegenstehenden Willen gegenüber dem Gericht zu erklären. Dadurch wäre die gegen ihn gerichtete Klage vorerst unzulässig. In der vorliegenden Fallkonstellation, in der es sich nicht um eine Binnenstreitigkeit handelt, sondern die Klage gegen einen Nichteigentümer (Mieter) dürfte der Verwalter freilich weniger in Zugzwang geraten, einem solchen Ansinnen nachzugeben.
Will ein Wohnungseigentümer erreichen, dass die Gemeinschaft die gerichtliche Anspruchs-verfolgung an sich zieht, muss er die Einberufung der Eigentümerversammlung beantragen. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Fazit für die Gemeinschaft

Im Hinblick auf die Störung des gemeinschaftlichen Eigentums ist seit dem 1.12.2020 die Gemeinschaft allein ausübungsbefugt (§ 9a Abs. 2 WEG). Der BGH spricht in Rn 2 der Gründe von Prozessführungsbefugnis und Aktivlegitimation. Beides ist zu trennen. Die Prozessführungsbefugnis betrifft die Zulässigkeit einer Klage und bezieht sich auf Fälle, in denen die Gemeinschaft die für sie fremden Rechte der Wohnungseigentümer im eigenen Namen (Prozessstandschaft) geltend macht. Die Aktivlegitimation umschreibt Fälle, in denen die Gemeinschaft selbst Anspruchsinhaberin ist, also z.B. beim Anspruch gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Ein Anspruch auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung von Sondereigentum etwa ist ein eigenes Recht der Gemeinschaft und kein Fall der Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG.
Vorliegend geht es um Unterlassungsansprüche. Anders als Ansprüche auf Rückbau (Beseitigung) und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes, deren Verjährung den allgemeinen Vorschriften unterliegt, droht keine Verjährung. Unterlassungsansprüche entstehen mit jedem störenden Verhalten täglich aufs Neue.

Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg

Bestimmtheit von Eigentümerbeschlüssen

Der Inhalt von Eigentümerbeschlüssen muss präzise sein. Denn Beschlüsse sind für alle aktuellen und künftigen Eigentümer und Verwalter Grundlage der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es genügt deshalb nicht, dass der Verwalter und die Eigentümer, die in der Eigentümerversammlung persönlich dabei waren, später wissen oder anhand der Versammlungsniederschrift rekonstruieren können, was beschlossen wurde. Maßstab ist vielmehr ein objektiver Leser, der nicht zugegen war, also insbesondere auch ein späterer Verwalter sowie künftige Eigentümer (Sondernachfolger). Ist ein Beschluss unbestimmt, droht ihm bei Anfechtung die Ungültigerklärung, im schlimmsten Fall sogar die Beschlussnichtigkeit wegen absoluter Undurchführbarkeit. Da Beschlüsse bzw. Beschlussanträge zumeist vom Verwalter formuliert werden, muss er Obacht geben.
Mit Urteil vom 25. Februar 2021 zum gerichtlichen Aktenzeichen 2-13 S 146/19 fällte das Landgericht Frankfurt am Main in der Berufungsinstanz ein Urteil, das sich nahtlos in die Reihe gerichtlicher Entscheidungen mit Kernaussagen zur Beschlussbestimmtheit einfügt. Verwalter müssen diese Kernaussagen beherrschen.

Der Fall
Der Sachverhalt ist schnell erzählt: In der Eigentümerversammlung vom 26.6.2017 fassten die Wohnungseigentümer mehrere Beschlüsse, u. a. unter TOP 17.1 die Beauftragung einer Kanalsanierung und unter TOP 19.1 die Beauftragung für den Austausch der Sektionaltore. In der Versammlungsniederschrift heißt es, dass die „vorliegenden Angebote“ und das „Angebot der Firma …“ beauftragt werden. Weitergehende Angaben fehlen. Eine Wohnungseigentümerin erhob Anfechtungsklage beim Amtsgericht Wiesbaden und beanstandete u. a. die inhaltliche Unbestimmtheit der Beschlüsse. Es fehlten ihrer Ansicht nach die erforderlichen Mindestangaben. Es bleibe völlig offen, welche Maßnahmen konkret vorgenommen werden sollen. Der Verwalter habe zu weitreichende Spielräume und die Angebote in der Versammlung zudem nicht erläutert. Das Amtsgericht hat die Beschlüsse zu den TOP 17.1 und 19.1 für ungültig erklärt. Hiergegen gingen die Beklagten in die Berufung.

Die Entscheidung
Das Landgericht Frankfurt/Main wies die Berufung zurück. Das Amtsgericht habe die Beschlüsse zurecht als unbestimmt bewertet. Zwar sei es an sich erlaubt, wenn ein Beschluss ein Dokument in Bezug nehme. Ausgangspunkt sei insoweit eine Grundsatzentscheidung des BGH mit folgendem Leitsatz: „Nimmt ein Beschluss auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist.“ (Hinweis auf BGH, 8.4.20216 – V ZR 104/15). Dies sei hier jedoch nicht der Fall. Die Bezeichnungen „vorliegendes Angebot“ und „Angebot der Firma …“ ermöglichten keine zweifelsfreie Bestimmung der Angebote. Hierfür hätte es einer Angebotsnummer, des Datums des Angebots, o. ä. bedurft. Ob die Angebote der Klägerin persönlich bekannt waren, könne dahinstehen. Denn Eigentümerbeschlüsse seien wie Grundbucherklärungen objektiv-normativ auszulegen. Entscheidend sei daher der objektive Gehalt des Beschlusses und nicht die individuelle Vorstellung der am Beschluss beteiligten Wohnungseigentümer.

Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Reichen Wohnungseigentümer Beschlussgegenstände (Tagesordnungspunkte) beim Verwalter ein, beispielsweise über die Gestattung einer von ihnen gewollten baulichen Veränderung, gelten die Grundsätze entsprechend. Es sind also auch hier die Mindestangaben erforderlich, damit ein objektiver Leser auch Jahre später erkennen kann, was Gegenstand des Beschlusses war. Eigentümer, die Versammlungsniederschriften im Entwurf zur Durchsicht und Freigabe erhalten, sollten darauf achten, dass Beschlüsse zutreffend wiedergegeben sind. Unzulässig ist es, Eckdaten bzw. Mindestangaben, die bei der tatsächlichen Beschlussfassung in der Versammlung nicht berücksichtigt wurden, später über das Protokoll „gerade zu biegen“. Daher sollte der Versammlungsleiter bereits in der Versammlung rechtzeitig darauf aufmerksam gemacht werden, die notwendigen Mindestangaben in den Beschlussantrag aufzunehmen.
Das Landgericht Frankfurt/Main musste nicht Stellung dazu beziehen, ob ein Verwalter Angebote erläutern muss. Grundsätzlich wird dies nur in engen Grenzen zu bejahen sein. Wünschen Gemeinschaften eine fachkundige Erläuterung oder Empfehlung, muss beschlossen werden, einen Fachplaner hinzuzuziehen, z. B. Architekt, Ingenieur, Energieberater oder Fördermittelberater.
Ein Anfechtungskläger muss die Unbestimmtheit des Beschlusses rügen, und zwar innerhalb der Klagebegründungsfrist. Das Gericht berücksichtigt sie also nicht von Amts wegen.

Fazit für die Gemeinschaft
Im Außenverhältnis werden Sanierungsaufträge im Namen und auf Kosten der Gemeinschaft vergeben. Die Willensbildung im Innenverhältnis erfolgt durch Beschluss. Damit Beschlüsse auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage gefasst werden, fordert die Rechtsprechung grundsätzlich Vergleichsangebote. Wird diese Richtschnur beachtet, folgt daraus notgedrungen, im Beschluss festzulegen, welches Angebot beschlossen wird. Versendet der Verwalter Angebote mit der Einladung, kann es sich im Sinne der Bestimmtheit anbieten, dies im Beschlussantrag zu erwähnen. In zahlreichen Beschlussmustern ist die Angabe vorgesehen, dass ein Angebot mit der Einladung versandt wurde, bei der Abstimmung in der Eigentümerversammlung auslag und als Anlage zur Versammlungsniederschrift genommen wurde. Falls gewünscht und technisch möglich, sollten die beschlossenen Angebote auch zur Beschluss-Sammlung genommen werden, gerade dann, wenn digital gearbeitet wird.

Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung

Auch wenn im Mietvertrag ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbart ist, kann ein Sonderkündigungsrecht des Erstehers nach § 57a ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) vorliegen, wenn die Zwangsversteigerung einer vermieteten Wohnung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt ist.

Der Fall
Die Vermieter einer Eigentumswohnung kündigen ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs und verlangen die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Mietverhältnis besteht seit dem Jahr 2005. Sie hatten die vermietete Wohnung per Zwangsversteigerung im Oktober 2018 erworben. Die bereits vier Tage nach Erwerb ausgesprochene Kündigung begründeten die Vermieter damit, die Wohnung für den volljährigen Sohn zu benötigen. In dem mit dem damaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrag ist unter anderem die Vereinbarung „Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen.“ enthalten. Unter Berufung auf diese Klausel akzeptiert der Mieter die Eigenbedarfskündigung nicht. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht gaben der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage statt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Mieter sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Die Entscheidung
Die Revision des Mieters hatte auch vor dem BGH keinen Erfolg. Die Eigenbedarfskündigung sei trotz des im Mietvertrag vereinbarten Ausschlusses wirksam, so der BGH. Denn § 57a ZVG gewähre demjenigen, der eine vermietete Immobilie durch Zwangsversteigerung erwirbt, ein Sonderkündigungsrecht. Danach sei der Ersteher gemäß § 57a ZVG berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, wobei die Kündigung nur für den erstmöglichen Termin zulässig ist. Der BGH führt dazu aus, dass sich diese Norm nicht nur auf Kündigungsfristen beziehe, sondern auch dazu führe, dass der Ersteher an einen etwaigen vertraglichen Kündigungsausschluss nicht gebunden sei. Da dieses Sonderkündigungsrecht zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen gehöre, könne es nicht durch schuldrechtliche Vereinbarungen ausgeschlossen werden. Etwas anderes könne ausnahmsweise nur dann gelten, wenn der Mieter im Zwangsversteigerungsverfahren sein Mietrecht angemeldet hat und der Zuschlag unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt worden sei. Dies sei vorliegend jedoch nicht erfolgt, sodass das Sonderkündigungsrecht nicht ausgeschlossen worden sei. Schließlich hätten die Erwerber mit dem ausreichend begründeten Eigenbedarf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573d Abs. 1 BGB dargelegt, so der BGH.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. September 2021, Az. VIII ZR 76/20
Vorinstanzen:
Landgericht München I, Urteil vom 28.02.2020, Az.14 S 12060/19
Amtsgericht München, Urteil vom 02.08.2019, Az. 461 C 1123/19

Mieterhöhungsverlangen wirksam

Mieterhöhungsverlangen wirksam, wenn der Mieter zugestimmt hat
Der Fall
Zwischen den Parteien bestand im Zeitraum von 2006 bis 2014 ein Mietverhältnis über eine Wohnung mit Stellplatz. Der schriftliche Mietvertrag enthielt keine Angaben zur Größe der Wohnung. Die Vermieter der Wohnung verlangten während des Mietverhältnisses insgesamt vier Mieterhöhungen. Den Erhöhungsverlangen war jeweils eine Wohnfläche von 113,66 qm zugrunde gelegt. Die erhöhten Grundmieten lagen dabei betragsmäßig unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel der Stadt D. Der Mieter stimmte den Mieterhöhungsschreiben jeweils schriftlich zu und zahlte fortan die erhöhten Mieten. Im Jahr 2013 zweifelte der Mieter erstmals die angegebene Wohnfläche an und machte geltend, diese betrage lediglich 99,75 qm. Er forderte die Vermieter erfolglos auf, die angeblich zu viel gezahlte Miete an ihn zurückzuzahlen. Das Amtsgericht hatte die Klage des Mieters auf Erstattung der Miete von insgesamt 6.035,48 Euro für den Zeitraum 2007 bis 2014 abgewiesen. Das Berufungsgericht hingegen gab der Klage größtenteils statt mit der Begründung, dem Mieter stehe ein bereicherungsrechtlicher Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 BGB zu. Der Mieter habe die Miete rechtsgrundlos gezahlt, soweit die angegebene Wohnfläche die durch ein Sachverständigengutachten festgestellte tatsächliche Wohnfläche übersteige.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof teilte die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts nicht. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der erbrachten erhöhten Mieten, denn diese haben ihren Rechtsgrund in den wirksamen Vereinbarungen der Parteien über die Erhöhung der Miete. Der Irrtum beider Parteien über die Wohnfläche rechtfertigt eine Vertragsanpassung zugunsten des Mieters nicht, weil ein unverändertes Festhalten an dem Mieterhöhungsverlangen im vorliegenden Fall zumutbar ist. Aufgrund der erfolgten Zustimmung des Mieters zur verlangten Mieterhöhung des Vermieters ist eine vertragliche Vereinbarung zustande gekommen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob das Begehren des Vermieters den formellen sowie materiellen Anforderungen der §§ 558, 558a BGB entsprochen hat oder nicht. Zwar kann ein Kalkulationsirrtum beider Parteien unter Umständen zu einer Vertragsanpassung führen. Jedoch stand den Vermietern hier auch bei Berücksichtigung der richtigen Wohnfläche ein Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung zu, weil die jeweils verlangte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Diesen Anspruch hätten sie im Falle einer Zustimmungsverweigerung des Mieters auch in einem gerichtlichen Verfahren durchsetzen können. Es ist demnach entscheidend, dass der bei der Ermittlung der geforderten erhöhten Miete unterlaufene Fehler sich im Ergebnis wirtschaftlich nicht zum Nachteil des Mieters auswirkte. Den Einwand des Mieters, er hätte bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche sein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB ausgeübt, ließ der BGH nicht gelten. Aus Sicht eines verständigen Mieters kommt es nur darauf an, ob der vom Vermieter verlangte Betrag berechtigt und durchsetzbar ist.
BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019, Az. VIII ZR 234/18
Vorinstanzen:
LG Dresden, Urteil vom 29. Juni 2018, Az. 4 S 583/15
AG Dresden, Urteil vom 26. November 2015, Az. 142 C 267/15

Prozesskosten aus Gemeinschaftskasse

Nach § 12 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann als Inhalt des Sondereigentums in der Gemeinschaftsordnung (GO) vereinbart werden, dass die Veräußerung von Sondereigentum der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Häufig ist dies der Verwalter. Er ist dann zur eigenständigen Prüfung verpflichtet, ob er die Zustimmung erteilt oder ablehnt. Teilweise delegiert der Verwalter diese Frage an die Eigentümerversammlung. Wird die Zustimmung verweigert, droht eine Klage des Verkäufers auf Zustimmung, denn ohne Zustimmung sind sowohl der schuldrechtliche Kaufvertrag als auch die dingliche Eigentumsübertragung schwebend unwirksam. Fraglich ist, wer letztlich die Prozesskosten einer erfolgreichen Zustimmungsklage zu tragen hat.
Mit Urteil vom 18. Oktober 2019 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 188/18 billigt der Bundesgerichtshof (BGH) dem zur Zustimmung verurteilten Verwalter einen Aufwendungsersatzanspruch zu. Den Anspruch stützt der BGH auf eine Regelung im Verwaltervertrag. Verwalter sollten daher ihre Vertragsmuster daraufhin prüfen, dass eine entsprechende Regelung vereinbart wird.
Der Fall
Der Beklagte war Verwalter der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese verklagt ihn auf Schadensersatz in Höhe von 13.617,91 Euro. Es handelt sich um Prozesskosten, die der Beklagte in einem Vorprozess verursacht hatte und die er sich aus dem Verwaltungsvermögen erstattet hatte. Der Vorprozess betraf Zustimmungsklagen von drei Wohnungseigentümern, zu deren Wohnungsveräußerungen der Beklagte die Zustimmung verweigert hatte. Er war im Vorprozess antragsgemäß zur Zustimmung verurteilt worden. Die Kosten der Verfahren wurden ihm auferlegt.
Das Amtsgericht Pinneberg hat der auf Rückzahlung der entnommenen Prozesskosten gerichteten Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft stattgegeben. Die Berufung des Beklagten vor dem Landgericht Itzehoe hatte keinen Erfolg. Mit seiner Einwendung, die Wohnungseigentümer hätten in einer von ihm einberufenen Eigentümerversammlung den Antrag auf Erteilung der Zustimmung per Beschluss abgehlehnt, drang der Beklagte nicht durch. Denn darin habe in keinem Falle eine Kostenübernahmeerklärung der Gemeinschaft gelegen. Die Revision ließ das Landgericht Itzehoe nicht zu. Der Beklagte setzte sich hiermit erfolgreich mit einer Nichtzulassungsbeschwerde zur Wehr. Der BGH verwies den Fall zurück an das Berufungsgericht.
Die Entscheidung
Der BGH widerspricht der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts und führt aus, dass sich ein Rückzahlungsanspruch der Klägerin mit den bisher getroffenen Feststellungen nicht bejahen ließe. Die Entnahme der Prozesskosten aus der Gemeinschaftskasse stelle keine Pflichtverletzung des Beklagten dar. Ein Verwalter, der laut GO zur Zustimmung zum Verkauf bzw. – wenn in der Person des Erwerbers ein wichtiger Grund gegeben sei, zur Zustimmungsverweigerung berufen sei, agiere insoweit nicht aus eigener Amtsbefugnis, sondern als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der übrigen Wohnungseigentümer. Darum müsse er die Kosten eines Rechtsstreits nicht selber tragen, sondern könne Aufwendungsersatz aus Geschäftsbesorgung (§§ 675 Abs. 1, 670 BGB) beanspruchen. Zu solchen Aufwendungen gehörten auch Prozesskosten einer Streitigkeit nach § 43 Nr. 3 WEG. Der BGH hält zudem fest, dass der Beklagte die Verfahrenskosten als Aufwendungsersatz direkt aus dem Verwaltungsvermögen der WEG entnehmen durfte. Dies gelte jedenfalls dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – der Verwaltervertrag eine entsprechende Ermächtigung vorsehe.
Eine zum Schadensersatz verpflichtende schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten sieht der BGH auch nicht darin, dass er die gegen ihn geführten Zustimmungsprozesse verloren habe. Die Prozessniederlagen könnten nicht per se als mutwillige Verhaltensweise qualifiziert werden. Vielmehr komme es auf die besonderen Umstände des Sachverhalts an, die das Berufungsgericht bisher noch nicht aufgeklärt habe. Auch in diesem Zusammenhang müsse – so der BGH – das Berufungsgericht berücksichtigen, dass der Verwalter nicht im eigenen Interesse, sondern im Interesse der anderen Wohnungseigentümer tätig geworden und ihm daher haftungsrechtlich ein großzügiger Beurteilungsmaßstab zuzubilligen sei. An das Vorliegen einer schuldhaft pflichtwidrigen Zustimmungsversagung seien daher hohe (strenge) Anforderungen zu stellen. Nicht ausreichend sei, dass die Beurteilung des Sachverhalts, ob nämlich in der Person des Erwerbers ein wichtiger Grund vorlag, zweifelhaft ist und sowohl für die Erteilung als auch für die Versagung der Zustimmung Argumente zu finden seien. Die Grenzen des dem Verwalter eröffneten Beurteilungsspielraums seien erst dann überschritten, wenn seine Entscheidung offensichtlich unvertretbar und nicht nachvollziehbar sei. Habe sich der Verwalter sein Urteil auf der Grundlage aller maßgeblichen Tatsachen sorgfältig gebildet, könne ihm kein Vorwurf gemacht werden, selbst wenn ein mit der Sache später befasstes Gericht einen wichtigen Grund zur Verweigerung der Zustimmung verneint.
Am Rande führt der BGH aus, dass der Verwalter nicht verpflichtet sei, eine Weisung der Wohnungseigentümer darüber einzuholen, ob er die Zustimmung erteilen oder versagen soll. Gleichwohl stehe dem Verwalter eine solche Befugnis zur Delegation der Angelegenheit in die Eigentümerversammlung zu. Allerdings sei der Verwalter dann zugleich dazu verpflichtet, die Eigentümer hinreichend über den Sachverhalt sowie die tatsächlichen und rechtlichen Zweifelsfragen aufzuklären, damit diese in die Lage versetzt seien, das Risiko, welches sie mit der Zustimmung oder mit deren Versagung eingehen, zutreffend abzuschätzen. Hierzu habe das Berufungsgericht nunmehr Gelegenheit zu weiteren Feststellungen. Dabei müsse es auch der Behauptung des Beklagten nachgehen, die Eigentümerversammlung habe seinerzeit die Zustimmung per Beschluss verweigert.
BGH, Urteil vom 18. Oktober 2019, Az. V ZR 188/18

Eingriffe an gemeinsamer Giebelwand

Der Eigentümer eines Grundstücks muss Veränderungen an seinem Gebäude, die infolge einer Wärmedämmung am Nachbargebäude notwendig werden, nicht dulden. Er hat nur einen Überbau durch Bauteile zu dulden, die wegen des Anbringens der Wärmedämmung an der Grenzwand auf sein Grundstück hinüberragen.
Der Fall
Die Parteien sind Eigentümer unmittelbar aneinandergrenzender, in Hessen gelegener Reihenhäuser, die im Jahr 1976 in einer versetzten Bauweise errichtet wurden. Der klagende Eigentümer ließ im Rahmen einer Sanierung seines Reihenhauses eine außenseitige Fassadendämmung anbringen. Der unmittelbar an das Reihenhaus seines Nachbarn angrenzende und aufgrund der versetzten Bauweise frei liegende Teil der Wand des Reihenhauses einschließlich eines schmalen Streifens im Dachbereich ist bislang nicht gedämmt. Die dafür vorgesehene Außendämmung nebst Putz würde die Grenze zum Grundstück des Nachbarn um 11 cm überschreiten. Zu deren Anbringung wären ebenfalls bauliche Eingriffe an der Fassade des Nachbarhauses erforderlich, zudem müsste der Dachbereich des Nachbarhauses geöffnet werden. Damit ist der Nachbar nicht einverstanden. Der Eigentümer verlangt mit seiner Klage, es ihm zu erlauben, das Grundstück des Nachbarn zu betreten, um die Wärmedämmung an der zum Grundstück des Nachbarn gelegenen Wand anzubringen und die hierzu erforderlichen Arbeiten am Dachanschluss auszuführen.
Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat diese abgewiesen. Letzteres verneinte einen Anspruch auf der Grundlage nach § 10 a NachbG HE. Es begründete seine Entscheidung unter anderem damit, dass die anzuwendende Norm eng ausgelegt werden müsse. Bei einer konkreten Abwägung der beiderseitigen Interessen sei keine nur geringfügige Beeinträchtigung des betroffenen Grundstückes gegeben. Denn der Nachbar hätte nicht nur den Überbau, sondern auch Veränderungen am eigenen Haus zu dulden.
Die Entscheidung
Der BGH bestätigt im Ergebnis die Entscheidung des Berufungsgerichts, sodass die Revision des klagenden Eigentümers keinen Erfolg hat. Der BGH merkt aber an, dass das Berufungsgericht ohne hinreichende Feststellungen von dem Vorliegen einer Grenzwand ausgegangen sei. Jedoch kommt es auf diese hier streitige Frage nach Ansicht des BGH nicht an. Denn der Beklagte ist jedenfalls nicht verpflichtet, bauliche Veränderungen an den auf seinem Grundstück vorhandenen Gebäuden und deren Substanz zu dulden. Der Eigentümer eines Grundstücks hat nach § 10a Abs. 1 NachbG HE nur einen Überbau durch Bauteile zu dulden, die wegen des Anbringens einer Wärmedämmung an der Grenzwand des Nachbarn auf sein Grundstück hinüberragen. Demgegenüber muss er Veränderungen an seinem Gebäude, die infolge der Wärmedämmung notwendig werden, nicht dulden. Eingriffe in das Eigentumsrecht sind auf ein Mindestmaß zu beschränken. Vorliegend hätte der Nachbar auch Veränderungen an Bauteilen seines Gebäudes zu dulden gehabt. Es wäre die Entlüftungsöffnung in der Außenwand zu verlegen gewesen sowie dessen Dach hätte geöffnet werden müssen. Eine Duldungspflicht derartiger Eingriffe in das Eigentum besteht nicht.
Der BGH stellt auch klar, dass eine solche Duldungspflicht auch dann nicht bestehen würde, wenn es sich bei der zu dämmenden Wand um eine gemeinsame Grenzeinrichtung (Nachbarwand) im Sinne des § 921 BGB handeln sollte. Denn über die Vorschriften der Gemeinschaft nach §§ 921,922 Satz 4 BGB kommt § 745 Abs. 2 BGB zur Anwendung, wonach jeder Teilhaber eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen kann.
Das Anbringen einer Wärmedämmung auf eine Wand der gemeinsamen Grenzeinrichtung stellt grundsätzlich eine Verwaltungsmaßnahme im Sinne dieser Vorschrift dar. Jedoch bezieht sich die Duldung baulicher Eingriffe allein auf den gemeinschaftlichen Gebäudeteil und nicht auf Gebäudeteile, die nicht der gemeinsamen Verwaltung unterliegen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.6.2019, Az. V ZR 144/18

Auskunftsanspruchs nach DSGVO

Am 26.07.2019 hat das OLG Köln in einem Urteil zum Aktenzeichen 20 U 75/18 zum Umfang des Auskunftsanspruchs nach der DSGVO entschieden. Nach Art. 15 DSGVO hat die betroffene Person das Recht, von dem Verantwortlichen eine Bestätigung darüber zu verlangen ob und ggf. welche personenbezogenen Daten von ihm verarbeitet werden. Der Begriff der personenbezogenen Daten ist in Art. 4 Nr. 1 DSGVO definiert. Danach sind „personenbezogene Daten“ alle Informationen, die sich auf eine identifizierte oder identifizierbare natürliche Person beziehen.
Der Fall
In dem zugrundeliegenden Fall hatte ein Versicherungsunternehmen die von einem Versicherungsnehmer begehrte Auskunft auf die im Rahmen des Vertragsverhältnisses gespeicherten Stammdaten beschränkt.
Das OLG Köln hat unter Verweis auf die bislang existierende Kommentarliteratur zu Art. 4 DSGVO ausgeführt, dass unter den Begriff der personenbezogenen Daten außer den im Kontext verwendeten Identifikationsmerkmalen (z.B. Name, Anschrift und Geburtsdatum) und äußeren Merkmalen (wie Geschlecht, Augenfarbe, Größe und Gewicht) auch innere Zustände (z.B. Meinungen, Motive, Wünsche, Überzeugungen und Werturteile) sowie sachliche Informationen wie etwa Vermögens- und Eigentumsverhältnisse, Kommunikations- und Vertragsbeziehungen und alle sonstigen Beziehungen der betroffenen Person zu Dritten und ihrer Umwelt fallen. „Personenbezug haben danach letztendlich alle Aussagen, die eine subjektive und/oder objektive Einschätzung zu einer identifizierten oder identifizierbaren Person liefern.“
Die Entscheidung
Vor diesem Hintergrund hat das OLG Köln entschieden, dass auch elektronisch gespeicherte Vermerke zu den mit dem Versicherungsnehmer geführten Telefonaten und sonstigen Gesprächen der Auskunftspflicht unterliegen. Jedenfalls „soweit in Gesprächsvermerken oder Telefonnotizen Aussagen des Klägers oder Aussagen über den Kläger festgehalten sind, handelt es sich hierbei ohne weiteres um personenbezogene Daten.“
Auch den Einwand des Versicherungsunternehmens, dass es für Großunternehmen, die einen umfangreichen Datenbestand verwalten, wirtschaftlich unmöglich sei, Dateien auf personenbezogene Daten zu durchsuchen und zu sichern, ließ das OLG nicht gelten. Es sei vielmehr Sache des Verantwortlichen, der sich der elektronischen Datenverarbeitung bedient, diese im Einklang mit der Rechtsordnung zu organisieren und insbesondere dafür Sorge zu tragen, dass dem Datenschutz und den sich hieraus ergebenden Rechten Dritter Rechnung getragen wird.
Das OLG Köln hat in dem o. g. Urteil hinsichtlich der Frage des Umfangs des Auskunftsanspruchs nach Art. 15 DSGVO für das beklagte Versicherungsunternehmen die Revision zugelassen. Insoweit bleibt abzuwarten, wie der BGH sich zu der Thematik positioniert.
Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 26.7.2019, Az. 20 U 75/18

Mietpreisbremse und Nachtrag zum Mietvertrag

Kommt die Mietpreisbremse zur Anwendung, darf bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Kann die Mietpreisbremse mit einem Nachtrag zum Mietvertrag ausgehebelt werden? Das Landgericht Berlin kommt zu einem klaren Urteil.
Der Fall
Für eine Wohnung in Berlin-Friedrichshain legte der Mietvertrag eine Nettokaltmiete von 573,29 Euro fest. Zusätzlich zum Mietvertrag hatten die Neumieter einen „Nachtrag zum Mietvertrag“ unterschrieben, der Baumaßnahmen vorsah. Genannt wurden das Verlegen von Mosaikparkett und Küchenfliesenboden sowie die Installation eines Handtuchheizkörpers. Durch diese Maßnahmen sollte einen Monat nach Einzug die Nettokaltmiete um 143,64 Euro auf 716,93 Euro steigen.
Die Entscheidung
Das Landgericht Berlin befand die Miete als deutlich zu hoch. Im vorliegenden Fall sei wegen der geltenden Mietpreisbremse lediglich eine Miethöhe von 507,62 Euro zulässig. Damit liegt sie sogar noch unterhalb des im eigentlichen Mietvertrag vereinbarten Betrags.
Das Gericht ließ nicht die Argumentation der Vermieterin gelten, dass es sich bei dem Nachtrag um eine freie Vereinbarung über eine Mietanhebung nach Unterzeichnung des Mietvertrags handle. Sie sei zeitgleich mit dem Mietvertrag unterzeichnet worden. Zudem habe allein der Nachtrag die Miethöhe enthalten, die auch im Exposé zur Wohnung veröffentlicht worden sei. In dem Exposé sei außerdem nicht vermerkt gewesen, dass die Wohnung auch bei einem Verzicht auf den Nachtrag zu einem geringeren Betrag hätte angemietet werden können. Das Gericht bemängelt, dass die Vermieterin nicht vorgetragen habe, wie sie auf den im Mietvertrag vereinbarten Betrag „als ernsthaft erwogenen Mietzins gekommen sein will“ und schlussfolgert, dass offenbar nicht die Absicht bestanden habe, die geringere Miete zu verlangen.
Die Richter hielten der Vermieterin vor, mit dem Doppelvertrag die Mietpreisbremse aushebeln zu wollen. In ihrem Urteil sprechen sie sogar vom Versuch, einen „zu Beginn des Mietverhältnisses (…) geringen Mietzins vorzutäuschen, also die gesetzliche Regelung (…) zu umgehen“.
Landgericht Berlin, Urteil vom 13. August 2018, Az. 66 S 45/18

Online WEG Versammlung

Technisch sind wir bereits heute in der Lage Eigentümerversammlungen virtuell via Internet abzuhalten. Die technischen Lösungen dafür stehen parat – gäbe es nicht noch rechtliche Hürden.

Im Alltag des Immobilienverwalters gestaltet sich die Terminierung von WEG-Versammlungen zunehmend schwierig: Wohnungseigentümer sind oft quer durch Deutschland oder sogar über die ganze Welt verstreut. Und auch wer vor Ort lebt, hat einen vollen Terminkalender. Versuche, dieser Problematik mit möglichst langen Ladefristen entgegenzuwirken, schlagen häufig fehl. Wir geben die Termine bereits ein Jahr im Voraus bekannt. Dennoch finden Eigentümerversammlungen oft vor leeren Reihen statt. Gerade in Zeiten des Versammlungsverbotes wegen der hohen Ansteckungsgefahr mit Corona, würde die Online-Wohnungseigentümerversammlung viele Probleme lösen.

Was läge im Zeitalter der Digitalisierung näher, als Eigentümer stattdessen zur online-Konferenz zu laden? Das würde Zeit und Geld sparen. Doch das Wohnungseigentumsgesetz sieht virtuelle Versammlungen nicht vor. Das Gesetz von 1951 spricht von „erschienenen stimmberechtigten Eigentümern“, was gemeinhin als „körperlich anwesend“ übersetzt wird. Auch Telefonkonferenzen hat der Gesetzgeber bisher abgelehnt. 2020 gibt es jedoch neue technische Möglichkeiten: moderne Web-Meetings, in denen digitale Dokumente gezeigt und bearbeitet sowie in Echtzeit miteinander diskutiert werden können.

Dazu muss der Verwalter eine Einladung mit entsprechenden Zugangslinks an die Teilnehmer schicken. Alle Eigentümer können aktiv an Diskussionen und Unterhaltungen teilnehmen. Mithilfe von Abstimmungstools sind geheime oder öffentliche Abstimmungen möglich. Notizen oder Anregungen können – wie bei einem realen Workshop – direkt an einem virtuellen Whiteboard oder an Pinnwänden wie mit Post-its festgehalten werden.

Das WEG steht den Wünschen vieler Kunden entgegen

Die Branche hofft auf eine Gesetzesänderung, die in dem aktuellen Entwurf der WEG-Novelle vorgesehen ist. Bis dahin gibt es eine Zwischenlösung. Der Verwalter kann zu einer Versammlung laden und alle Eigentümer bitten, statt persönlich anwesend zu sein, Vollmacht zu erteilen. Der Verwalter sitzt am Tag der Versammlung allein in seinem Büro vor dem Computer und startet die „Geisterversammlung“ online. Die einzelnen Tagesordnungspunkte werden wie bisher auch diskutiert – jedoch nicht persönlich von Angesicht zu Angesicht, sondern online. Bei der Abstimmung verwendet der Verwalter die Vollmachten. Sofern kein Eigentümer auf die Anwesenheit besteht, wären die Beschlüsse noch nicht einmal anfechtbar. Das Anfechtungsrisiko ist jedoch hoch, sodass diese Art der Durchführung nicht in allen WEG ratsam ist.

Bei unserem Test, konnten wir jedoch feststellen, dass alle Eigentümer froh waren, dass die Versammlung schnell und effizient abgehalten wurde – übrigens ohne eine Anfechtung, und sogar mit deutlicher Bereitschaft, sich für unproblematische Versammlungen zukünftig wieder online zu treffen.

Coronavirus und Eigentümerversammlung

Wegen der fortschreitenden Verbreitung des Coronavirus ist das öffentliche Leben in Deutschland nahezu zum Erliegen gekommen, soziale Kontakte sollen auf ein Minimum beschränkt werden. Viele Immobilienverwalter und Wohnungseigentümer fragen sich daher: Findet die geplante Eigentümerversammlung überhaupt statt? Wenn ja: Wie kann ich mich schützen? Wir geben einen Überblick.
In der ersten Jahreshälfte hat sie traditionell Saison: die Eigentümerversammlung. Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter zur nicht-öffentlichen Versammlung laden. Sie ist das oberste Verwaltungs- und Beschlussorgan der Eigentümergemeinschaft und von entsprechend großer Bedeutung. Doch dürfen Eigentümerversammlungen angesichts der zunehmenden Ausbreitung des Coronavirus überhaupt stattfinden?
„Bei Eigentümerversammlungen handelt es sich um nicht-öffentliche Veranstaltungen. Der Teilnehmerkreis ist eingrenzbar, zudem werden die anwesenden Personen am Eingang zentral registriert, so dass die Möglichkeiten der Kontrolle im Falle eines Ausbruches des Virus bei einer Person uneingeschränkt gegeben sind”, erläutert Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland). Ob die Versammlung letztlich stattfinden darf und mit welchen Vorgaben, hängt aber von den Behörden des jeweiligen Bundeslandes ab. Allgemeingültige Aussagen sind hierzu nicht möglich, da jedes Bundesland derzeit unterschiedlich vom Coronavirus betroffen ist und selbstständig entscheidet.
Werden aber – wie derzeit in Bayern – der Katastrophenfall ausgerufen und Veranstaltungen untersagt, ist davon auszugehen, dass die in diesen Zeitraum fallenden Eigentümerversammlungen nicht stattfinden dürfen. Werden sie dennoch durchgeführt, dürfte dies zu anfechtbaren Beschlüssen führen.
Vollmachten erteilen
Findet die Versammlung statt, haben Wohnungseigentümer die Möglichkeit, schriftliche Vollmachten zu erteilen. Insbesondere wenn sie selbst oder Personen in ihrem engen Umfeld einer Risikogruppe angehören, empfiehlt es sich, auf die persönliche Teilnahme zu verzichten und eine dritte Person zu bevollmächtigen, im Sinne des Eigentümers abzustimmen. So kann die Versammlung mit einem deutlich kleineren Personenkreis stattfinden. Häufig wird der Verwalter zum Vollmachtnehmer bestimmt, da seine Anwesenheit sicher vorausgesetzt werden kann. Wegen der aktuellen Situation empfiehlt es sich, von weitreichenden Entscheidungen wie umfangreichen Sanierungsmaßnahmen abzusehen. Für diese sollte später im Jahr eingeladen werden, auch um Anfechtungsklagen zu vermeiden.
Alternativen zur Präsenzveranstaltung
In einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften ist es bereits heute geübte Praxis, Eigentümerversammlungen als Telefon-, Video- oder Onlinekonferenzen durchzuführen. „Entsprechende Regelungen will der Gesetzgeber zwar erst im Zuge der laufenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes schaffen. Doch besteht in der Eigentümergemeinschaft Einstimmigkeit über eine solche Alternative zur klassischen Präsenzveranstaltung, ist dies auch schon heute möglich”, so der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer. Hierzu sind jedoch bislang noch vorbereitende Beschlüsse notwendig, die angefochten werden können – somit ist diese Lösung leider nicht in allen Gemeinschaften umzusetzen.
Vorsichtsmaßnahmen bei der Versammlung
Findet die Versammlung wie geplant statt, werden viele Immobilienverwaltungen Spender mit Desinfektionsmitteln bereithalten. Diese sollten Teilnehmer vor Betreten des Saales unbedingt nutzen. „Auf das gewohnte Händeschütteln wird wie derzeit überall besser verzichtet. Zudem sollten alle Beteiligten einen Mindestabstand von 1,5 Metern voneinander einhalten. Sinnvoll ist es zudem, mit dem eigenen Kugelschreiber zu unterschreiben und ihn nicht weiterzureichen. Und selbstverständlich gilt es größtmögliche Rücksichtnahme zu üben, in die Armbeuge zu husten und zu niesen sowie keinesfalls krank an der Versammlung teilzunehmen”, betont Kaßler.
Verschiebung als Option
Viele Eigentümerversammlungen finden in den Abendstunden in Restaurants oder Hotels statt. Da diese Veranstaltungsorte bereits in mehreren Städten geschlossen wurden und in weiteren schließen könnten, fehlt dann häufig der Versammlungsort. Vielfach werden Versammlungen daher in die zweite Jahreshälfte verschoben werden müssen. Es ist zudem absehbar, dass Eigentümer aus Verunsicherung oder wegen ihrer Zugehörigkeit zu einer Risikogruppe nicht an Eigentümerversammlungen teilnehmen werden. Werden in einem solchen Fall keine Vollmachten erteilt, kann die Durchführung einer Versammlung wohnungseigentumsrechtlich derzeit nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Positiver Nebeneffekt: Eine Verschiebung schützt nicht nur Wohnungseigentümer vor einer Infektion. „Auch in Immobilienverwaltungen wird so die Gefahr deutlich reduziert – und die Handlungsfähigkeit der Verwaltungen als Vertreter der Eigentümergemeinschaften bleibt gewährleistet. Denn würde dort wegen eines Infektionsfalls Quarantäne verhängt werden, käme die Verwaltung quasi zum Erliegen”, so der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer. Dies sollte auch berücksichtigt werden, wenn Eigentümer die anstehende Versammlung mangels öffentlicher Alternativen in die Räumlichkeiten ihrer Verwaltung verlegen möchten.