Anspruch auf Beschlussdurchführung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat vom Verwalter verlangt, dass dieser im Auftrag der WEG gegen die frühere Hausverwaltung Klage erheben solle. Dieser Beschluss wurde trotz Aufforderung der Eigentümergemeinschaft von der Hausverwaltung nicht umgesetzt. Daher haben mehrere WEG-Mitglieder Klage gegen den derzeitigen Verwalter eingereicht.

Der Fall

Eine Eigentümergemeinschaft aus Nordrhein-Westfalen beauftragte mit Beschluss vom 14. Dezember 2015 ihre Hausverwaltung, Klage gegen die frühere Verwalterin mit dem Ziel zu erheben, die fehlerhaften Abrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2009 bis 2012 neu zu erstellen. Diesen Beschluss setzte die beklagte Hausverwaltung trotz einer Aufforderung durch die klagende WEG mit anwaltlichem Schreiben vom 21. Mai 2016 nicht um. Daraufhin hat die Wohnungseigentümergemeinschaft Klage gegen die derzeitige Hausverwaltung eingereicht. Die Klageschrift wurde der Hausverwaltung am 22. Juli 2016 zugestellt.

Einen Tag vor Zustellung der Klageschrift, also am 21. Juli 2016, hat die WEG in der Eigentümerversammlung beschlossen, dass die derzeitige Hausverwaltung „die frühere Verwalterin unter Fristsetzung auffordert, die Abrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2009 bis 2012 neu zu erstellen, und gleichzeitig ankündigt, dass andernfalls eine kostenpflichtige Ersatzvornahme erfolgen werde. Zugleich wurde der Beschluss vom 14. Dezember 2015 aufgehoben.” Der WEG-Beschluss vom 21. Juli 2016 wurde auf die Anfechtungsklage der Wohnungseigentümer mit Urteil vom 9. Januar 2017 für ungültig erklärt.

Das Amtsgericht hat der Klage gegen die Hausverwaltung stattgegeben. Nachdem auf Veranlassung der derzeitigen Verwaltung mit Schriftsatz vom 20. April 2017 Klage gegen die frühere Verwalterin mit dem Ziel der Neuerstellung der Abrechnungen erhoben worden sei, habe die Eigentümergemeinschaft den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Hausverwaltung habe dieser Erledigungserklärung widersprochen. Das Landgericht hat daraufhin die Berufung der Hausverwaltung zurückgewiesen und festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt sei. Dagegen hat die derzeitige Verwaltung Berufung eingelegt und will die Abweisung der Klage erreichen.

Die Entscheidung
Das Landgericht Düsseldorf erklärt die Klage der Eigentümer für zulässig und begründet. Diese seien berechtigt, durch eine Klage gegen den Verwalter die Durchführung einer von den Eigentümern beschlossenen Maßnahme zu erzwingen. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage sei erst entfallen, nachdem die Hausverwaltung Klage gegen die frühere Verwalterin erhoben habe und damit seiner Verpflichtung zur Umsetzung des Beschlusses nachgekommen sei. Daher sei festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt habe.

Der Bundesgerichtshof führt in seinem Urteil aus, dass dies einer rechtlichen Nachprüfung standhalte. Wenn ein Kläger die Hauptsache einseitig für erledigt erkläre, der Beklagte dem aber widerspreche und Klageabweisung beantrage, habe das Gericht, wie hier geschehen, durch Urteil darüber zu entscheiden, ob die Erledigung eingetreten sei oder nicht. Das Berufungsgericht habe zu Recht die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache ausgesprochen, weil die Klage bei Eintritt des erledigenden Ereignisses zulässig und begründet gewesen und weil sie durch dieses Ereignis unbegründet geworden sei. Zutreffend nehme das Berufungsgericht an, dass ein einzelner Wohnungseigentümer vom Verwalter die Umsetzung eines Beschlusses verlangen könne.

Der Senat habe mit Urteil vom 8. Juni 2018 die umstrittene Frage, ob dem einzelnen Wohnungseigentümer ein solcher Anspruch gegen den Verwalter zustehe, entschieden. Danach könne jeder Wohnungseigentümer vom Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfülle. Dieser Anspruch könne auch im Klageweg durchgesetzt werden. Demgemäß seien die Kläger berechtigt, den Beklagten auf Umsetzung des Beschlusses vom 14. Dezember 2015 gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Der Annahme, die Klage sei ursprünglich zulässig und begründet gewesen, stehe nicht entgegen, dass der Beschluss vom 14. Dezember 2015 durch den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 21. Juli 2016 aufgehoben worden sei. Allerdings sei für die beklagte Hausverwaltung die geänderte Vorgehensweise gegen die frühere Verwalterin verbindlich gewesen, da die Beschlussanfechtungsklage keine aufschiebende Wirkung habe. Solange ein Beschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sei, sei er nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gültig. Das führe aber nicht dazu, dass die Erledigung der Hauptsache nicht festgestellt werden könne. Diese setze nicht voraus, dass die Klage bereits im Zeitpunkt ihrer Erhebung zulässig und begründet war. Vielmehr könne sich grundsätzlich eine zunächst unzulässige oder unbegründete Klage erledigen, wenn sie nur später, nämlich im Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses, zulässig und begründet war. So liege es nach Ansicht des BGH hier. Das Berufungsgericht sehe das erledigende Ereignis zu Recht in der Umsetzung des Beschlusses vom 14. Dezember 2015. Die Pflicht zur Umsetzung dieses Beschlusses habe mit dem Eintritt der Rechtskraft des Urteils vom 9. Januar 2017, mit dem der ihn abändernde Beschluss vom 21. Juli 2016 für ungültig erklärt wurde, wieder aufgelebt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Februar 2019, V ZR 71/18

Abdichtungsschäden: Kein Ersatz in WEG

Eine Hamburger Wohnungseigentümerin verklagte ihre WEG auf knapp 80.000 Euro für die Anmietung einer Ersatzwohnung, Einlagerung ihrer Möbel sowie Parkettschäden für die Jahre 2009 bis 2013. Die Schäden und Aufwendungen wurden im Zusammenhang mit einer Abdichtungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum im räumlichen Bereich ihrer Souterrainwohnung geltend gemacht. Der Bundesgerichtshof (BGH) nahm den Fall zum Anlass, um die geltenden Grundsätze noch einmal anschaulich darzustellen.

Mit Urteil vom 16. November 2018 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 171/17 wies der BGH die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 17. Mai 2017 – 318 S 89/16 (veröffentlicht u. a. in der Zeitschrift ZMR 2017, 1001) zurück. Das Landgericht hatte die Revision zugelassen, weil zum Zeitpunkt seiner Entscheidung grundsätzliche Fragen der Haftung und Zurechnung in Fällen mangelhafter Gebäudeabdichtung nicht höchstrichterlich geklärt waren. In der Zwischenzeit hatte der BGH seine frühere Rechtsprechung sodann allerdings teilweise aufgegeben und neu sortiert. Darauf verweist der BGH im vorliegenden Fall und bestätigt im Ergebnis die Klagabweisung durch die Vorinstanzen.

Der Fall
Durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung Ende 2008 erwarb die Klägerin die im Souterrain des Hauses gelegene Wohnung. Bereits zu diesem Zeitpunkt kam es in der Wohnung zu seitlich eindringender und aufsteigender Feuchtigkeit. In zwei Eigentümerversammlungen Ende 2008 und Ende 2009 wurde Sanierungsmaßnahmen beschlossen und anschließend – wenn auch nicht mit dem geschuldeten Erfolg – durchgeführt. Im Bereich der klägerischen Wohnung begann die Sanierung am 3. Mai 2010 und endete mit einer Abnahmebegehung am 28. September 2011. Bei der Abnahme wurden diverse Mängel festgestellt, darunter Feuchtestellen und andere Mängel am neu verlegten Parkett. Die Klägerin hatte vor, die ersteigerte Wohnung selbst zu beziehen. Dies geschah infolge der Feuchtigkeit nicht. Die Klägerin mietete eine Ersatzwohnung an und lagerte ihre Möbel ein. Mit ihrer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (rechtsfähiger Verband) gerichteten Zahlungsklage verlangt die Klägerin rund 80.000 Euro.

Die Entscheidung
Die Klage ging in allen Instanzen baden. Der BGH führt aus, dass hinsichtlich eines möglichen Schadensersatzanspruches der Falsche verklagt wurde. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei im Innenverhältnis zwischen den Eigentümern kein rechtlich maßgeblicher Akteur. Eine erforderliche Beschlussfassung schulden die übrigen Eigentümer, nicht der Verband; die Durchführung gefasster Beschlüsse schulde der Verwalter, nicht der Verband. Schadensersatzansprüche waren damit vom Tisch.

Sodann wendet sich der BGH dem verschuldensunabhängigen Aufopferungsanspruch gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG zu. Dieser richte sich in der Tat gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Allerdings lägen die Anspruchsvoraussetzungen nicht vor, da die Klägerin kein intaktes (unbeschädigtes, bewohnbares) Sondereigentum aufgeopfert habe, damit Teile des gemeinschaftlichen Eigentums (Abdichtung) instandgesetzt werden konnten. Vielmehr sei unstreitig, dass die Souterrainwohnung aufgrund der bestehenden Feuchtigkeitsmängel am gemeinschaftlichen Eigentum ohnehin unbewohnbar gewesen sei, und zwar von Beginn (der Eigentümerstellung der Klägerin) an. In einer solchen Situation sei die Durchführung der Sanierungsarbeiten nicht kausal (ursächlich) für die Unbenutzbarkeit der Wohnung. Ein Ersatzanspruch scheide daher aus.

Fazit
Feuchteschäden infolge mangelhafter Abdichtung des Mauerwerks kommen häufig vor. In der Regel lösen sie einen dringenden Instandsetzungsbedarf aus, wenn Sondereigentum unbewohnbar bzw. unbenutzbar ist. Der Verwalter muss bei einer solchen Sachlage unverzüglich dafür sorgen, dass die Eigentümer die erforderlichen Beschlüsse fassen können. Erster (zu beschließender) Schritt wird zumeist eine Bestandsaufnahme, gegebenenfalls sogleich in Verbindung mit einer Sanierungsplanung (Abdichtungskonzept) sein, damit unverzüglich im Anschluss die eigentliche Abdichtungsmaßnahme beschlossen werden kann. Wohnungseigentümer schulden einander in einer solchen Situation eine positive Mitwirkung an der Abstimmung. Sie sind grundsätzlich verpflichtet, einem Beschlussantrag mit Ja zuzustimmen. Tun sie dies schuldhaft nicht, machen sie sich schadensersatzpflichtig, und zwar gesamtschuldnerisch in Höhe des gesamten adäquat kausal verursachten Schadens.

Sind Beschlüsse gefasst, ist der Verwalter gesetzlich (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) verpflichtet, die Beschlüsse unverzüglich durchzuführen. Versäumt er dies schuldhaft, droht ihm sowohl eine Durchführungsklage, die jeder einzelne Wohnungseigentümer individuell erheben kann und darf, als auch eine Schadensersatzhaftung. Zudem kommt eine fristlose Abberufung und Kündigung in Betracht, wenn der Verwalter sich von einer Gruppe „Sanierungsmuffeln” ausnutzen lässt, um die dringend erforderlichen Maßnahmen zu blockieren.

Teilweise händigen Eigentümer betroffener (unbewohnbarer) Wohnungen dem Verwalter die Schlüssel aus, damit ungehinderter Zutritt zur Wohnung gewährleistet ist. Hier sollten Verwalter darauf achten und klarstellen, dass die Schlüsselübernahme nicht gleichzusetzen ist mit einem Beginn der Instandsetzungsarbeiten. Vielmehr kann es im Einzelfall so sein, dass zunächst nur Untersuchungen ermöglicht werden sollen, damit die Eigentümer in einer späteren Versammlung die ggf. weiteren notwendigen Schritte diskutieren und beschließen können. Der Verwalter sollte also deutlich machen, dass die Entgegennahme des Schlüssels keineswegs als Nutzungsverbot für den Sondereigentümer verstanden werden darf. Im Regelfall beginnt der Anwendungsbereich von § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG erst mit dem Beginn der eigentlichen Instandsetzungsarbeiten. Zwar kann auch eine Voruntersuchung oder Planung der Maßnahme als Instandsetzung qualifiziert werden. Diese benötigt aber allenfalls einige Stunden Zutritt zur Wohnung. Die Wohnung muss zu diesem Zweck nicht unbewohnt sein. Ersatzansprüche für eine Verzögerung vor Beginn der eigentlichen Instandsetzung setzen Verschulden voraus, können also grundsätzlich nur auf § 280 BGB gestützt werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. November 2018, V ZR 171/17

Sozialbindung für Wohnungen ist unwirksam

Die Sozialbindung bei Wohnungen gilt nicht für immer – so urteilte Anfang Februar der Bundesgerichtshof (BGH). Eine entsprechende Vereinbarung zwischen einer Wohnungsbaugenossenschaft und der Stadt Hannover sei unwirksam, weil eine dauerhafte Sozialbindung gesetzlich nicht vorgesehen ist.

Der Fall
Die Wohnungsbaugenossenschaft Gartenheim aus Hannover erwarb 1995 kostengünstig Grundstücke von der Stadt für den Wohnungsbau. Mit dem Kauf war allerdings verbunden, dass die Genossenschaft dort unbefristet Mietwohnungen ausschließlich für Menschen mit Wohnberechtigungsschein zur Verfügung stellt. Für die damals erforderlichen Investitionen erhielt sie einen zinsgünstigen langfristigen Kredit. Die Wohnungsbaugenossenschaft wollte nun nach mehr als 20 Jahren die Wohnungen frei vermieten und sich aus der Vertragsvereinbarung von 1995 lösen. Die Stadt Hannover verwehrte sich dagegen. Die Genossenschaft klagte daraufhin.

Die Entscheidung
Die Genossenschaft erhielt Recht. Eine unbefristete Sozialbindung gebe es nach dem Gesetz (§ 88 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes) nicht. Die Regelung sehe vor, dass die Belegungsrechte eigentlich nicht länger als 15 Jahre festgeschrieben werden sollen. Absatz 2 des Gesetzes lege jedoch fest, dass bei der Bereitstellung von Bauland ein „längerer Zeitraum”‚ möglich sei. Allerdings, so die Richter, beinhalte das Wort „Zeitraum”, dass es einen zeitlichen Anfang und auch ein Ende geben müsse. Demnach bestehen die Belegungsrechte auch weiterhin. Fraglich ist nur, wie lange.
Der BGH verwies den Fall zurück an das Oberlandesgericht Celle. Dieses muss nun klären, was die Streitparteien vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass eine Sozialbindung ohne Befristung unwirksam ist. Entscheidend sind hierbei auch der Kredit und die vergünstigten Grundstücke, die die Genossenschaft 1995 von der Stadt erhielt. Im Zweifel bestehen laut Senat die Belegungsrechte während der Laufzeit des Kredits weiter.
BGH, Urteil vom 8. Februar 2019, V ZR 176/17

Kosten für Beglaubigung der Verwalterzustimmung

Die Kosten für die Beglaubigung einer Verwalterzustimmung müssen Notare grundsätzlich beim Verwalter oder bei der Wohnungseigentümergemeinschaft erheben – nicht beim Veräußerer oder Erwerber. Das gilt auch dann, wenn im Kaufvertrag die Kostenübernahme eindeutig festgelegt ist.
Gemäß §12 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Häufig wird der amtierende Verwalter als Dritter in diesem Sinne bestimmt. Seine Zustimmungserklärung ist für den Grundbuchvollzug öffentlich zu beglaubigen.
Für die Beglaubigung fällt eine Gebühr zwischen 20 und 70 Euro an. Dabei sollte der Entwurf der Zustimmungserklärung möglichst vom selben Notar erstellt werden, der auch den Kaufvertrag beurkundet hat – auch wenn die Zustimmungserklärung von einem anderen Notar beglaubigt wird. Denn unter dieser Voraussetzung ist die Erstellung nicht mit zusätzlichen Kosten verbunden. Zusätzlich zu Beglaubigungsgebühr und Auslagen fällt beim beglaubigenden Notar eine Gebühr in Höhe von 20 Euro an für die Übermittlung der Zustimmungserklärung an den beurkundenden Notar.
Die Beglaubigungsgebühr muss dabei grundsätzlich der Verwalter tragen, der den Notar mit der Beglaubigung seiner Unterschrift beauftragt hat. Zu dieser Einschätzung kam jüngst die 119. Vertreterversammlung der Bundesnotarkammer. Allerdings steht es dem Verwalter regelmäßig zu, sich den Betrag durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erstatten zu lassen. Der Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft bleibt auch dann Schuldner, wenn der Erwerber im Kaufvertrag zustimmt, alle mit dem Vertrag und seiner Durchführung verbundenen Kosten zu übernehmen. Das gilt selbst dann, wenn er vertraglich ausdrücklich zustimmt, die Kosten für die Beglaubigung der Verwalterzustimmung zu übernehmen.
Die Bundesnotarkammer begründet ihre Einschätzung damit, dass die Notarkosten nur auf Basis einer vom Notar unterschriebenen Rechnung eingefordert werden dürfen. „Vorgehensweisen, die darauf angelegt sind, die Kosten für die Beglaubigung der Zustimmungserklärung beim Erwerber beizutreiben, obwohl dieser nicht Kostenschuldner der Beglaubigungskosten ist, begründen vor diesem Hintergrund grundsätzlich den Anschein der Abhängigkeit und Parteilichkeit und sind daher als berufsrechtlich unzulässig einzustufen.” Zudem darf der beurkundende Notar nicht die Rechnung des beglaubigenden Notars zur Zahlung an den Erwerber weiterleiten. „Ob und inwieweit der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Beglaubigungskosten ein Erstattungsanspruch gegen den Veräußerer bzw. den Erwerber zusteht, ist insoweit unbeachtlich”, heißt es bei der Bundesnotarkammer.

BGH-Urteil zu Rauchwarnmeldern

Wohnungseigentümer können den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für die Gemeinschaft auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch solche Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Es besteht keine Pflicht, diese Wohnungen auszunehmen.

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen beschlossen in einer Eigentümerversammlung, eine Fachfirma mit der Installation sowie der Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen zu beauftragen. Die Bauordnung des Bundeslandes (BauO NRW) sieht in § 49 Abs. 7 eine Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern vor. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung entsprechend der Miteigentumsanteile umgelegt werden. Mehrere Eigentümer erhoben Anfechtungsklage gegen den Beschluss, die sie ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

Der BGH bestätigte die in den Vorinstanzen ergangenen Urteile und wies die Revision der Kläger zurück. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW obliegt es zwar dem unmittelbaren Besitzer und nicht dem Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.
Zudem entspricht der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ zu legen, gewährleistet ein hohes Maß an Sicherheit. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Aus Sicht des BGH werden durch die Regelung „aus einer Hand“ außerdem versicherungsrechtliche Risiken minimiert. Somit entspricht es regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften führen individuelle Lösungen nicht nur zu Unübersichtlichkeit, sondern auch zu erheblichem Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Hinzu kommt, dass unklar ist, wie ein solcher Nachweis aussehen soll. Lücken in der Gebäudesicherheit können die Folge sein. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Die finanzielle Mehrbelastung von Wohnungseigentümern, der ihre Wohnung schon mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, ist demgegenüber gering.
BGH, Urteil v. 7.12.2018, V ZR 273/17

Kosten für den Austausch von Namensschildern

In einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft müssen zuhauf Namensschilder gewechselt werden. Kann der Verwalter dem verursachenden Wohnungseigentümer die Kosten in Rechnung stellen?

Typische Sachverhaltskonstellationen
Bei Umzügen und anderen Nutzerwechseln werden Namensschilder ausgetauscht, speziell an Brief- und Klingelanlagen. Das gilt jedenfalls dann, wenn ein dauerhafter Nutzerwechsel stattfindet und die namentliche Lokalisierung des neuen Nutzers gewollt ist (z. B. nach Melderecht), bei Vermietung an ständig wechselnde Nutzer (Touristen, Feriengäste, Saisonarbeiter etc.) hingegen zumeist nicht. Der Austausch wird in der Regel vom Wohnungseigentumsverwalter durchgeführt oder organisiert, etwa durch Eigenherstellung, Beauftragung eines Schildermachers oder Anweisung des Hausmeisters.

Überlegungen zur Rechtslage
In § 21 Abs. 7 WEG ist Wohnungseigentümern die gesetzliche Beschlusskompetenz eingeräumt, mit einfacher Stimmenmehrheit Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums (Variante 2 der Vorschrift) oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand (Variante 3) zu regeln. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Allgemein anerkannt ist, dass die Erhebung einer angemessenen Umzugspauschale von 50,00 Euro je Umzug gerechtfertigt ist wegen der gesteigerten Inanspruchnahme des Treppenhauses und gemeinschaftlicher Wege. Voraussetzung ist, dass Umzüge aller Art erfasst werden, also nicht nur bei ständig (kurzfristig) wechselnden Nutzern, sondern auch beim Wechsel langfristiger Mieter und Selbstnutzer.
Treppenhäuser und Transportwege stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. Bei Namensschildern in Klingel- und Briefkastenanlagen wird dies regelmäßig nicht der Fall sein. Sie sind kein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, da sie in die Schilderhalterungen eingebracht und entfernt werden können, ohne selbst beschädigt zu werden oder die Anlage zu beschädigen. Folglich sind Namensschilder weder Sonder- noch Gemeinschaftseigentum, sondern Zubehör einer gemeinschaftlichen Anlage bzw. Einrichtung. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist gleichwohl eröffnet.
Anders als der Umzug dürfte der Austausch von Namensschildern keine gesteigerte Inanspruchnahme im Sinne der Variante 2 darstellen. Einschlägig erscheint die Variante 3, da regelmäßige Nutzerwechsel einen besonderen Verwaltungsaufwand verursachen. Zwar gehören Umzug und ein dadurch bedingter Austausch des Namensschildes zum Kernbereich des Bewohnens einer Wohnung bzw. des Nutzens einer Teileigentumseinheit. Dennoch stellt die überwiegende Meinung nicht hierauf ab, sondern allein darauf, dass Leistungen der Verwaltung in einer gesteigerten Weise in Anspruch genommen werden. Nach den Gesetzesmaterialien zur WEG-Reform 2007 soll allein dieser Gesichtspunkt den Regelungsbereich des § 21 Abs. 7 WEG eröffnen und der Eigentümermehrheit ein flexibles Regelungsinstrument für eine verursachungsgerechte Kostenzuweisung an die Hand geben (siehe die Bundestags-Drucksache 16/887, Seite 27 und unter Hinweis hierauf BGH 1.10.2010 – V ZR 220/09 zur Umzugskostenpauschale).

Fazit
Ohne einen Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG sind Kosten des Austausches von Namensschildern für Klingel- und Briefkastenanlagen auf alle Eigentümer zu verteilen. Anderes gilt, wenn in der Gemeinschaftsordnung Sonderregelungen vereinbart sind, beispielsweise speziell für Umzüge oder allgemein in Gestalt einer Kostentrennung nach Untergemeinschaften.
Die Einführung eines Verursachungsprinzips über § 21 Abs. 7 Variante 3 WEG kommt in Betracht. Sachgerecht dürfte es sein, den ausziehenden Sondereigentümer mit den Kosten zu belasten. Künftige Sondereigentümer sind gemäß § 10 Abs. 4 WEG an den Beschluss gebunden. Eine rückwirkende Beschlussfassung widerspricht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Beschluss muss also für die Zukunft gelten.
Der Beschlussinhalt muss den Gleichbehandlungsgrundsatz berücksichtigen. Daraus folgt, dass jeder Austausch des Namensschildes die Kostentragungspflicht auslösen muss, also nicht nur bei Vermietung, sondern auch bei selbstnutzenden Eigentümern. Ferner sollte die Namensänderung infolge Heirat, Scheidung etc. berücksichtigt werden.

Abdichtung eines Altbaus wegen Zweckbestimmung

Mit Urteil vom 4.5.2018 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 203/17 hat der Bundesgerichtshof (BGH) über einen Rechtsstreit entschieden, in dem die Wohnungs- und Teileigentümer eines Altbaus im Hamburger Grindelviertel darüber stritten, auf welche Weise Feuchtigkeitsschäden am gemeinschaftlichen Eigentum im räumlichen Bereich der im Souterrain befindlichen Gewerbeeinheiten behoben werden müssen. Angesichts des großen Altbaubestandes in Deutschland wird das Urteil bundesweite Beachtung finden.

Der 1890 errichtete Altbau wurde 1986 in 12 Wohnungen und 3 Teileigentumseinheiten (Gewerbe) aufgeteilt. Die Kläger sind die Eigentümer der 3 Teileigentumseinheiten, die sich im Souterrain des Gebäudes befinden. Die Einheiten werden in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) als „Laden“ und „Büro” bezeichnet und als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt. Weil die Wände Durchfeuchtungen aufweisen, holte die Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2010 ein Gutachten eines Ingenieurbüros und im Jahr 2011 ein Gutachten eines Architekten ein. Beide Gutachten ergaben dieselben Schadensursachen, nämlich eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze. Die Sanierungskosten wurden auf 300.000 Euro geschätzt. Nachdem die Eigentümer auf einvernehmlichem Wege zunächst zwei technische Außenseitermethoden durchführen ließen, die nicht den allgemein anerkannten Regeln der Abdichtungstechnik entsprachen und nicht den erhofften Erfolg brachten, lehnte die Eigentümerversammlung vom 31.03.2015 den Beschlussantrag der Kläger auf Beseitigung der Feuchteschäden und deren Ursachen, festgestellt und beschrieben in den beiden Privatgutachten unter Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und des in der Teilungserklärung ausgewiesenen Nutzungszwecks (Gewerbeeinheiten, Laden, Büro), ab. Stattdessen wurde mehrheitlich gegen die Stimmen der Kläger beschlossen, durch ein weiteres Gutachten zusätzliche Feststellungen zu treffen und dabei insbesondere zugrunde zu legen, dass Kellerfeuchtigkeit in Altbauten normal und baualtersklassengemäß sei. Gegen diese Negativ- und Positivbeschlüsse wandten sich die Kläger mit ihrer Anfechtungs-, Zustimmungs- und Beschlussersetzungsklage. Das Amtsgericht Hamburg erklärte erstinstanzlich nur den positiven Beschluss für ungültig und wies die Klage im Übrigen ab. Das Landgericht Hamburg als Berufungsgericht erklärte den Negativbeschluss für ungültig, verurteilte die Beklagten zur Zustimmung und ließ die Revision nach Karlsruhe zu, die von den Beklagten eingelegt wurde, aber keinen Erfolg hatte.

Das Urteil: Wird ein Altbau nachträglich – im entschiedenen Fall fast 100 Jahre nach seiner Errichtung – nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt, richtet sich die Qualität der geschuldeten Gebäudeabdichtung grundsätzlich nach der in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vereinbarten Zweckbestimmung. Der BGH argumentiert wie folgt: Die Kläger hätten gegen die Beklagten einen Anspruch aus § 21 Abs. 4 WEG auf ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im räumlichen Bereich ihrer Sondereigentumseinheiten. Zu einer ordnungsmäßigen Instandsetzung gehöre die Abdichtung des feuchten Mauerwerks nach den allgemein anerkannten Regeln der Abdichtungstechnik auf der Grundlage einer entsprechenden Sanierungsplanung. Hierbei sei nicht das Baujahr des Gebäudes (1890) maßgeblich, sondern der in der Teilungserklärung aus dem Jahre 1986 rechtsverbindlich festgelegte Nutzungszweck. Dieser laute auf „Laden“ und „Büro” und somit eine hochwertige Nutzungsweise. Die fachgerechte Abdichtung sei den Beklagten auch in finanzieller Hinsicht zuzumuten. Die in den Privatgutachten bezifferten Sanierungskosten von rund 300.000 Euro seien zwar für sich genommen hoch. Jedoch sei nicht ersichtlich, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen und die Einheiten der Kläger im Besonderen stünden. Eine „Opfergrenze” für einzelne Wohnungseigentümer – hier also der Geschosswohnungen – sei nicht anzuerkennen.
Zu Recht sei auch der positive Beschluss aus der Eigentümerversammlung für ungültig erklärt worden. Allen Eigentümern hätten im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung zwei Privatgutachten vorgelegen, die die Schadensursache übereinstimmend benannten und Sanierungsmöglichkeiten aufzeigten. Die Beauftragung eines weiteren (dritten) Gutachters widersprach ordnungsmäßiger Verwaltung, da dies offenkundig nicht dazu diente, noch fehlende, in der Sache weiterführende Erkenntnisse zu gewinnen, sondern einzig dazu, die notwendigen Sanierungsmaßnahmen weiter zu verzögern.

Für BK-Abrechnung gilt tatsächliche Wohnfläche

Vereinbarungen über die Wohnfläche spielen bei der Betriebskostenabrechnung keine Rolle. Zu diesem Urteil kam jüngst der Bundesgerichtshof (BGH). Für die Verteilung der Betriebskosten kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an. Seine bisherige Rechtsprechung, wonach die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, gibt der BGH damit auf.

Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten über die Heizkostenabrechnung der Jahre 2013 und 2014. Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 74,59 Quadratmetern vereinbart. Tatsächlich verfügt die Wohnung jedoch über 78,22 Quadratmeter. Für die Betriebskosten zahlen die Mieter eine Pauschale, für die Heizkosten leisten sie eine Vorauszahlung. Für die Heizkostenabrechnung der betreffenden Jahre legte die Vermieterin die tatsächliche Wohnfläche zugrunde. Die Mieter waren der Ansicht, die vereinbarte Wohnfläche sei maßgeblich, so dass sie von den laufenden Mietzahlungen 42,46 Euro abzogen. Die Vermieterin verlangte daraufhin die Zahlung des einbehaltenen Betrags.

Der BGH urteilte: Die Mieter müssen den einbehaltenen Betrag zahlen. Die Vermieterin habe zu Recht die tatsächliche Wohnfläche angesetzt und nicht die im Mietvertrag vereinbarte. Bei der Berechnung einer Mieterhöhung kommt es auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche an. Dies gilt auch für die Betriebskosten, die nach den tatsächlichen Gegebenheiten abzurechnen sind. Der BGH gibt seine bisherige Rechtsprechung ausdrücklich auf, wonach im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht.

Nicht bestellter Verwalter kann nicht wirksam zur Eigentümerversammlung laden

Lädt ein noch nicht bestellter Verwalter zur Eigentümerversammlung, hat keine Eigentümerversammlung im Sinne des WEG stattgefunden. Dort gefasste Beschlüsse gelten als nicht existent. So entschied das AG Bonn.

Im Oktober 2017 hatte eine aus zwei Personen bestehende Eigentümergemeinschaft mit drei Wohneinheiten keine Verwaltung. Die zu diesem Zeitpunkt in keinem Rechtsverhältnis mit der WEG stehende Verwaltung berief eine Eigentümerversammlung ein. Diese fand statt, obwohl die Minderheitseigentümerin gefordert hatte, die Versammlung nicht durchzuführen.
Auf dieser Versammlung, an der die Minderheitseigentümerin nicht teilnahm, wurde das einladende Unternehmen mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers für ein Jahr zur Verwalterin der WEG bestellt. Im April 2018 stellte das Amtsgericht Bonn fest, dass in der Versammlung keine Beschlüsse gefasst worden waren.
Im Januar 2018 lud die Verwaltung erneut zu einer Eigentümerversammlung, an der ebenfalls nur der Mehrheitseigentümer teilnahm. Hier wurde der Beschluss über die Verwalterbestellung bestätigt. Die Minderheitseigentümerin begehrte auf Feststellung, dass es sich hierbei erneut um einen Nichtbeschluss gehandelt habe, da eine außerhalb der Gemeinschaft stehende Person zur Eigentümerversammlung geladen und diese durchgeführt habe und somit keine Beschlüsse gefasst worden seien.

Die Klage der Minderheitseigentümerin hat Erfolg. Es gab keinen Beschluss über die Verwalterbestellung. Somit hat ein Nichtberechtigter die Versammlung einberufen, der nicht einmal potenziell Einberufender ist oder war. Dies führt dazu, dass keine Versammlung der Wohnungseigentümer im Sinne des WEG stattgefunden hat.
Der Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass es sich bei der nicht bestellten Verwaltung um eine faktische Verwalterin gehandelt habe und diese gerade keine außerhalb der WEG stehende Person sei. Schließlich wurde sie „unter schwerwiegenden Verstößen gegen die Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Klägerin einseitig von dem Beklagten als Verwalterin benannt, dieses alles ohne Beschlussfassung der WEG und unter Protest und Nichtanerkennung durch die Klägerin”, wie es in der Urteilsbegründung heißt. AG Bonn, Urteil vom 1. August 2018, 27 C 30/18

Anbringung von Außenjalousien

In einem nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilten Mehrfamilienhaus brachten mehrere Wohnungseigentümer vor den nach Südosten ausgerichteten Fensterflächen Außenjalousien als Sonnenschutz an. Den klagenden Miteigentümern passte dies nicht.

Der Fall
Die Kläger sind die Eigentümer der Wohnung Nr. 2, die Beklagten die Eigentümer der Wohnungen Nr. 1, 3 und 4. In einer Eigentümerversammlung wurde allen Eigentümern gestattet, an Türen und Fenstern hofseitig Jalousien zu installieren. Angebote zu technischen Lösungen sollte der Verwalter einholen, damit in einer weiteren Versammlung über die Ausführung beschlossen werden konnte. Der Beschluss wurde bestandskräftig. Zu einem Ausführungsbeschluss kam es in der Folge nicht. Die Beklagten ließen in den ihren nach Südosten ausgerichteten Fensterfronten vorgelagerten Stahlrahmen Außenjalousien anbringen, um die Wohnräume vor Sonnenerwärmung zu schützen.
In der Baubeschreibung, die der Teilungserklärung als Anlage beigefügt ist, werden Jalousien und sonstige Verschattungsanlagen nicht erwähnt. Gleiches gilt für die Bauträgerverträge, die die Wohnungseigentümer ab dem Jahr 2004 mit dem Bauträger abgeschlossen hatten. Der Errichtung des Gebäudes durch den Bauträger lag eine Baugenehmigung aus Dezember 2003 zugrunde, deren Bestandteil eine „Allgemeine Baubeschreibung” war, in der es u.a. heißt, dass es an der großzügig nach Südosten geöffneten Fassade Jalousien zur Verschattung im vorgelagerten Stahlrahmen gibt.
Die Kläger fühlen sich durch die Jalousien gestört. Sie klagen auf Beseitigung. Amtsgericht Senftenberg und Landgericht Frankfurt (Oder) weisen die Klage ab, weil die Jalousie zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Erstzustandes erforderlich sei, und zwar im Hinblick auf die der Baugenehmigung zugrunde liegende „Allgemeine Baubeschreibung”, deren Angaben zu baulichen Ausstattungsmerkmalen bei der Ermittlung des plangerechten Erstzustandes jedenfalls dann rechtsverbindlich seien, wenn sie nicht im Widerspruch zur Teilungserklärung stünden.

Die Entscheidung
Der BGH hebt das Urteil auf und verweist den Fall zurück. Denn der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts (erstmalige plangerechte Herstellung) sei unzutreffend und die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen zur endgültigen rechtlichen Beurteilung müssten erst noch getroffen werden. Unzweifelhaft sei, dass die Kläger aktivlegitimiert (Inhaber der eingeklagten Beseitigungsansprüche) und prozessführungsbefugt seien, da der Verband die Rechtsverfolgung nicht über einen Mehrheitsbeschluss an sich gezogen habe (Randnummer 9 des Urteilsgründe). Rechtsfehlerhaft sei aber, wie das Berufungsgericht das wohnungseigentumsrechtlich geschuldete Bau-Soll definiere. Maßgeblich seien in erster Linie die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan, möglicherweise auch eine den Bauträgerverträgen als Anlage beigefügte Baubeschreibung. Darin fehlten – nach den bisherigen Feststellungen – einschlägige Angaben aber. Lediglich in der der Baugenehmigung zugrunde liegenden „Allgemeinen Baubeschreibung” sei die Verschattungsanlage erwähnt. Dies genüge nicht. Daher komme es auf die – vom Berufungsgericht ebenfalls noch nicht aufgeklärte – Frage an, ob die Außenjalousien nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlich seien, namentlich aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung aus § 3 Abs. 4 Energieeinsparverordnung (EnEV) in der hier maßgeblichen Fassung des Jahres 2001 oder einer Auflage in der Baugenehmigung. Sollte dies der Fall sein, wäre die bauliche Maßnahme als Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben zu qualifizieren, d.h. nicht als bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG, sondern als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG (der BGH zählt die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben und die plangerechte Erstherstellung zur Instandsetzung im Sinne dieser Vorschrift), auf die jeder Wohnungseigentümer – mithin auch die Beklagten – einen Rechtsanspruch hätten (§ 21 Abs. 4 WEG).
Doch selbst dann, wenn es an der bauordnungsrechtlichen Erforderlichkeit fehlen sollte und die Anbringung der Außenjalousien folglich als bauliche Veränderung zu qualifizieren wäre, wäre die Klage nicht zwingend erfolgreich. Vielmehr habe das Berufungsgericht dann zu prüfen, ob der Beschluss die Anbringung der Außenjalousien gestatte. Dazu, ob der Beschluss wirksam zustande gekommen und unanfechtbar (bestandskräftig) geworden sei, seien bis jetzt keine Feststellungen getroffen. Dies sei nachzuholen. Sollte es einen wirksamen Beschluss geben, wäre die Klage unbegründet, weil der Beschluss seinem Inhalt nach nicht nur ein unverbindlicher Vorbereitungsbeschluss gewesen sei, sondern ein Grundlagenbeschluss, der eine verbindliche Regelung über das „Ob” (im Sinne eines „Ja”!) des Anbringens der Verschattungsanlagen treffe; dass es an einem Ausführungsbeschluss zu dem „Wie” fehle, habe keine Bedeutung (Rn. 20). Rechtlich belanglos sei, ob damals alle Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zustimmten: Sei dies nicht der Fall gewesen, der Beschluss aber unangefochten geblieben, wäre er in Bestandskraft erwachsen, da die fehlende Zustimmung beeinträchtigter Wohnungseigentümer nicht zur Nichtigkeit, sondern allenfalls zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führe (Rn. 21). Die Bestandskraft des Mehrheitsbeschlusses würde dann alle damaligen, heutigen und zukünftigen Wohnungseigentümer zur Duldung der Außenjalousien verpflichten. Doch selbst dann, wenn es am 01.06.2012 nicht zu einer wirksamen Beschlussfassung gekommen sein sollte, wäre die Klage nicht unbedingt von Erfolg gekrönt. Sollte sich herausstellen, dass die Außenjalousien keine über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehende Beeinträchtigungen mit sich bringen, hätten die Beklagten gegenüber allen Miteigentümern – darunter die Kläger – einen Anspruch darauf, dass gem. § 22 Abs. 1 S. 1 WEG ein förmlicher Gestattungsbeschluss herbeigeführt werde. Dann aber sei es rechtsmissbräuchlich, der Klage stattzugeben (Rn. 27).

Abschließend nimmt der BGH die Möglichkeit in den Blick, dass die bauliche Anlage nicht als bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG, sondern als Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG zu qualifizieren sein könnte. Sollte es den Beklagten gelingen, bis zum Schluss der neuen mündlichen Verhandlung einen mit doppelt qualifizierter Mehrheit gefassten Beschluss herbeizuführen, wären die Außenjalousien ebenfalls rechtmäßig und von den Klägerin zu dulden; sollte ein solcher Beschluss gerichtlich angefochten werden, käme es darauf an, ob die Kläger durch die Maßnahme unbillig beeinträchtigt würden oder sich die Eigenart der Wohnanlage änderte (Rn. 29).