Lässt ein Mieter die durch den Vermieter oder einen beauftragten Handwerker angebotene Mängelbeseitigung nicht zu, ist ab diesem Zeitpunkt ein Einbehalten von Teilen der Miete unzulässig. Zurückbehaltene Beträge sind nachzuzahlen.
Der Fall
Seit dem Jahr 1998 sind die Beklagten Mieter einer Wohnung mit wechselnden Vermietern. Im Zeitraum der Jahre 2003 bis 2012 wurde den Mietern aufgrund unterschiedlicher Mängel in der Wohnung eine Mietminderung zwischen zehn und 35 Prozent gerichtlich zugesprochen. Nach dem Jahr 2012 beriefen sich die Mieter wegen weiterer Mängel auf das Leistungsverweigerungsrecht und behielten bis zur Beseitigung der Schäden weiterhin Teile der Miete ein. Zum Ende des Jahres 2015 sprach die Klägerin und aktuell im Grundbuch eingetragene Eigentümerin die Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund des Zahlungsverzuges aus. Zusätzlich wurde die Räumung der Wohnung beantragt.
Die Mieter nahmen hierzu Stellung und erklärten, dass sie aufgrund der Beweiserhebung in einem noch nicht beendeten Berufungsverfahren mit einem früheren Eigentümer zu einer Duldung der Mängelbeseitigung nicht verpflichtet seien. Die Beseitigung der Mängel würde einer Vernichtung von Beweismitteln entsprechen. In der mündlichen Verhandlung vor dem zuständigen Amtsgericht bekräftigten die Mieter ihre Erklärung und ergänzten, dass die Mängel besichtigt werden können. Eine Beseitigung sei aber nur mit der Zustimmung des vorherigen Eigentümers möglich, der zugleich Klagepartei im anderen Verfahren ist.
Die Vermieterin sprach im Juli 2016 eine weitere Kündigung aus. Im Gegensatz zur ersten Kündigung, konnte ab diesem Zeitpunkt eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB ausgesprochen werden, da die Mieter mit rund 4.900 Euro Verzug deutlich über der zweifachen Monatsmiete lagen.
Das Amtsgericht bestätigte den Zahlungsverzug der Mieter und forderte sie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Die Mieter gingen in Berufung und die Entscheidung des Amtsgerichtes wurde durch das Landgericht aufgehoben. Die Vermieterin verlangt in der Revision die Wiederherstellung des Amtsgerichtsurteils.
Die Entscheidung
Die Klage der Vermieterin auf Herausgabe und Räumung der Wohnung hat Erfolg. Das Urteil des Amtsgerichts wurde durch den Bundesgerichtshof wiederhergestellt.
Durch die Ablehnung der Mieter, eine Beseitigung der Mängel zu dulden, konnten diese keinen Gebrauch mehr vom Leistungsverweigerungsrecht machen. Die Mieter befanden sich demnach mit den einbehaltenen Beträgen in Verzug. Das Mietverhältnis gilt mit der von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs im Juli 2016 als beendet.
Ein Leistungsverweigerungsrecht der Mieter nach § 320 BGB hat grundsätzlich den Zweck, einen Vermieter durch den so ausgeübten Druck zu einer Mangelbeseitigung zu bewegen. Es kann aber nicht mehr in Anspruch genommen werden, wenn der Sinn verfehlt wird oder nicht mehr erreicht werden kann. Aus diesem Grund endet dieses Recht nicht nur nach der Beseitigung der Mängel, sondern auch durch die Weigerung der Mieter, die Mangelbeseitigung zu ermöglichen oder den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Denn auf diese Weise kann das Zurückbehaltungsrecht seinen eigentlichen Zweck, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten, nicht erfüllen. Die Folge des Wegfalls des Zurückbehaltungsrechts ist die sofortige Fälligkeit der zurückbehaltenen Teile der Miete.
Zu einer Verweigerung der Mängelbeseitigung waren die Mieter auch nicht berechtigt, weil sie die Vernichtung von Beweismitteln im Rahmen eines anderen Verfahrens befürchteten. Die Mängel hätten nach Ansicht des Bundesgerichtshofes beispielsweise im Rahmen eines Gutachtens, mit Fotos oder durch Zeugenaussagen aufgenommen und somit bewiesen werden können.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. April 2019, VIII ZR 12/18
Vorinstanzen:
Amtsgericht Dresden, Entscheidung vom 3. Juni 2016, 140 C 535/16
Landgericht Dresden, Entscheidung vom 8. Dezember 2017, 4 S 310/16
