Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am 30. Januar 2020 das umstrittene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (sog. “Mietendeckel“) beschlossen. Wir informieren Sie über die wesentlichen Verpflichtungen und Folgen des Gesetzes. Das Gesetz wird am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft treten, also am Montag den 24.02.2020.
Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes werden den Vermietern umfangreiche Informations- und Auskunftspflichten auferlegt, die unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten zu erfüllen sind. Die vorsätzliche oder fahrlässige Nichtbeachtung ist mit Bußgeldern belegt. Zudem ist eine höhere als nach diesem Gesetz zulässige Miete verboten.
Betroffene Mietverhältnisse / Ausnahmen
Grundsätzlich unterliegt sämtlicher Wohnraum den Bestimmungen des Gesetzes, wobei fünf Ausnahmen gelten (§ 1 MietenWoG Bln). Besonders hinweisen möchten wir auf die im Gesetzgebungsverfahren erweiterte Ausnahme gemäß § 1 Ziffer 3, wonach nicht nur Wohnraum ausgenommen wird, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde sondern auch „im Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird“.
Auskunftspflichten gegenüber Mietern in Bestandsmietverhältnissen
In Bestandsmietverhältnissen haben Vermieter binnen zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes die Pflicht, ihren Mietern unaufgefordert Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Die entsprechende Auskunft ist auch dann vorzunehmen, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet aber bereits gekündigt ist.
Die Informationspflicht wird nur erfüllt, wenn den Mieter die Auskunft auch tatsächlich fristgerecht erreicht. Daher ist der Zugang sicherzustellen, z.B. durch Einwurfeinschreiben oder Zustellung durch Boten. Der Bote sollte vor dem Einstecken in den Briefkasten Kenntnis von dem Inhalt des Schreibens nehmen und den Zugang dokumentieren.
Folgende zur Berechnung der Mietobergrenze erforderlichen Informationen sind dem Mieter mitzuteilen:
– Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnräume (Baujahr)
– Ausstattungsmerkmale (Sammelheizung mit Bad, Sammelheizung oder Bad, ohne Sammelheizung und ohne Bad).
– Lage des Wohnraums in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen
– Vorliegen einer modernen Ausstattung:
• schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,
• Einbauküche,
• hochwertige Sanitärausstattung,
• hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
• Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)
– Angaben zu Modernisierungsmaßnahmen zwischen Stichtag und Inkrafttreten des Gesetzes, die nach § 7 zu einem Zuschlag führen.
Angaben zur Wohnlage sind nicht notwendig.
Bestandsmietern sollte bei zwischenzeitlichen Veränderungen (Mieterhöhungen, Staffeln) nach dem 18.06.2019 auch die zu diesem Stichtag geschuldete bzw. wirksam vereinbarte Miete mitgeteilt werden. Diese Mitteilung bietet die Gelegenheit, die Nachforderung von Differenzbeträgen zwischen gezahlter und vereinbarter Miete ausdrücklich vorzubehalten. Lastschriften sind anzupassen, um die verbotene und bußgeldbewehrte Entgegennahme überhöhter Mieten zu vermeiden.
Auskunftspflichten gegenüber neuen Mietern
Bei Vermietung einer Wohnung nach Inkrafttreten des Gesetzes sind dem zukünftigen Mieter vor (!) Abschluss des Mietvertrages die o.g. Informationen zu erteilen. Zusätzlich sind die Mietinteressenten über die Höhe der zum Stichtag (18.06.2019) oder die zum Ende der letzten davorliegenden Vermietung vereinbarte oder geschuldete Miete zu informieren.
Die Auskunft muss sämtlichen Personen erteilt werden, die auf Mieterseite den Vertrag abschließen.
Auch die zuständige Behörde (Bezirksamt) kann vom Vermieter Auskünfte verlangen. Ein Verstoß gegen die Auskunftspflichten ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern bis 500.000 € belegt werden kann.
Verbot der Überschreitung der Miete zum Stichtag oder der Mietobergrenze
Bei Bestandsmietern darf keine höhere als die am Stichtag 18.06.2019 vereinbarte Miete gefordert oder entgegengenommen werden. Bei zwischenzeitlicher Neuvermietung nach dem Stichtag bis zum Inkrafttreten des Gesetzes gilt die wirksam vereinbarte Miete als Bezugsgröße. Bei erstmals, bzw. erneut abzuschließenden Verträgen nach Inkrafttreten des Gesetzes sind die Mietobergrenzen (Tabellenwerte, ggf. mit Zuschlägen) einzuhalten.
Kein Fordern und Entgegennehmen
Auch das bloße Entgegennehmen wurde neben dem Fordern einer über den Grenzen des Gesetzes liegenden Miete in der nunmehr beschlossenen Fassung des Gesetzes als Bußgeldtatbestand aufgenommen. Da das Gesetz als Verbotsgesetz ausgelegt ist, führen Vereinbarungen höherer Mieten (solange das Gesetz in Kraft ist) zu einer Unwirksamkeit nach § 134 BGB.
Vermietungen
Bei Vermietungen nach Inkrafttreten des Gesetzes sollten durch vertragliche Vereinbarungen Vorkehrungen getroffen werden, um für die Zeit nach Außerkrafttreten des Gesetzes (oder dessen gerichtlich festgestellter Unwirksamkeit) höhere Mieten verlangen zu können. Auch sind Möglichkeiten vorzusehen, um ggf. Mietdifferenzen nachfordern zu können.