Fenster und Wohnungseingangstüren sind ein häufiger Streitpunkt in Wohnungseigentümergemeinschaften. Gehören diese Grenzfälle zum Sondereigentum oder zum Gemeinschafteigentum? Und wer muss die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung dafür zahlen?
Das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum sind im Wohnungseigentumsrecht klar definiert und geregelt. Ein wesentliches Unterscheidungskriterium ist, ob alle Eigentümer oder nur Sondereigentümer für die Instandsetzung und Instandhaltung eines Gebäudeteils verantwortlich ist bzw. sind. Grundsätzlich entscheidet die Zuordnung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum auch darüber, ob die Kosten von einem einzelnen Sondereigentümer oder von der Gemeinschaft getragen werden. Gerade die Kostenverteilung und -übernahme ist in vielen WEG ein großes Streitthema.
Der BGH hat hierzu jedoch am 25.10.2013 in einem Urteil (ZWE 2014, 81) klargestellt, dass Außenfenster und Einganstüren, die sich im Bereich des Sondereigentums befinden und das Gebäude nach Außen abschließen oder das Gemeinschafteigentum abgrenzen, zwingend zum Gemeinschaftseigentum zählen. Dies gilt selbst dann, wenn diese in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Das bedeutet jedoch nicht, dass der jeweilige Eigentümer die Innenseiten der Türen und Fenster nicht selbst, ohne mehrheitlichen Beschlussfassung, gestalten darf. Dies wurde vom BGH in dem Urteil ZWE 20014, 125 vom 22.11.2013 festgehalten.
In der Teilungserklärung kann jedoch festgelegt werden, dass nicht die Gemeinschaft – wie sonst üblich – für die Insthaltung und Instandsetzung bestimmter Gebäudebestandteile des Gemeinschaftseigentums verantwortlich ist, sondern einzelne Eigentümer oder Eigentümergruppen. Gleiches gilt auch für die Kostentragungspflicht, die auch auf einzelne Eigentümer oder Eigentümdergruppen übertragen werden kann. Eine solche Vereinbarung in der Teilungserklärung ist zulässig, ändert jedoch nichts an der Zuordnung bestimmter Gebäudebestandteile zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Die Kostenverteilung von Instandhaltungs- und Instandsetungsmaßnahmen kann durch eine doppelt-qualifizierte Mehrheit (mehr als 75% der Eigentümer nach Köpfen und 50% der Miteigentumsanteile) geändert werden.
Jedoch Vorsicht bei der Formulierung: Wird ein bestimmter Aspekt aus der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht der Eigentümer ausgeklammert, wie etwa “ … mit Ausnahme des Anstrichs der Außenseite der Fenster und Türen, der von der Gemeinschaft durchzuführen ist …“ ist die Gemeinschaft auch für die Erneuerung der Fenster und Türen verantwortlich – insbesondere wenn die Gemeinschaft damit das einheitliche Erscheinungsbild des Objektes sicherstellen will.
Die Inhalte dieses Beitrages sind mit Bedacht recherchiert, wir können jedoch für die Richtigkeit der Angaben keine Garantie und Gewährleistung übernehmen. Einen ausführlichen Artikel zu diesem Thema finden Sie in DDIVaktuell Heft 03/16 S. 44f.