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Hausmusik muss geduldet werden

Des einen Freud, des anderen Leid: Hausmusik. Im Streit um das Trompete spielen in einem Reihenhaus schaffte der BGH Klarheit. Das Musizieren der Nachbarn muss in gewissen Grenzen hingenommen werden.

Der Beklagte, ein Berufsmusiker, der im Orchester eines Theaters Trompete spielt, und der Kläger, sein nebenan lebender Nachbar, stritten jahrelang wegen des Trompetenspiels. Der Musiker übte und musizierte im Erdgeschoss sowie in einem gesonderten Probenraum im Dachgeschoss seines Reihenhauses. Das machte er maximal drei Stunden an zwei Tagen in der Woche und hielt sich dabei an die Mittags- und Nachtruhezeiten. Hinzu kamen noch zwei Stunden Unterricht für Schüler. Für den Kläger war das zu viel: Er verlangte das Ergreifen geeigneter Maßnahmen, damit das Spielen von Musikinstrumenten in seinem Haus nicht wahrgenommen werden kann.

Das Amtsgericht gab dem Kläger zunächst Recht. Doch der Musiker ging in Berufung. Das Landgericht urteilte daraufhin, dass der Trompeter zwar spielen darf – maximal zehn Stunden pro Woche – aber nur noch im Dachgeschoss. Außerdem muss er den Unterricht einstellen. Der Musiker legte daraufhin Revision ein, da er sein Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit durch die „Verbannung” auf den Dachboden eingeschränkt sah.

Mietrechtsanpassung

Das umstrittene Mietrechtsanpassungsgesetz hat der Bundestag verabschiedet. Kern der Reform ist eine Auskunftspflicht für Vermieter, nach der Vermieter offenlegen müssen, wie hoch die Miete des Vormieters war. Dies soll zu einer konsequenteren Anwendung der Mietpreisbremse führen.

Zudem wird die Modernisierungsumlage von 11 auf 8 Prozent abgesenkt und gleichzeitig gedeckelt: Maximal drei Euro sollen innerhalb von 6 Jahren umgelegt werden dürfen, sofern die Miete über 7 Euro/qm liegt. Bei Mietpreisen unter 7 Euro/qm dürfen zukünftig nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren umgelegt werden. Zusätzlich wird ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bei Maßnahmen von maximal 10.000 Euro eingeführt. Zukünftig sollen Vermieter in solchen Fällen automatisch 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen können. Weiterhin wird das sogenannte „Herausmodernisieren“ zukünftig als Pflichtverletzung und Ordnungswidrigkeit eingestuft.

Rauchwarnmelder Pflicht in WEG

Wohnungseigentümer können den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für die Gemeinschaft auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch solche Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Es besteht keine Pflicht, diese Wohnungen auszunehmen. So entschied der Bundesgerichtshof am 7. Dezember 2018.

BGH: Korrekte Jahresabrechnung WEG

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein Grundsatzurteil zur korrekten Erstellung der Jahresabrechnung erlassen. Diesmal ging es um die Frage, ob eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Einheiten (Saldenliste) und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände ein notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung ist. Der BGH verneint dies.

Mit Urteil vom 27.10.2017 setzte das höchste deutsche Zivilgericht in WEG-Sachen folgende amtliche Leitsätze in die Welt: Eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände ist nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung im Sinne des WEG. Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung ist infolge dessen nicht allein deshalb anfechtbar, weil der Verwalter eine von ihm freiwillig erstellte Saldenliste trotz gegenteiliger Ankündigung nicht an die Eigentümer versendet bzw. nicht in der Eigentümerversammlung zur Einsicht vorlegt.

WEG-Reform kommt

Bereits seit langem macht sich der Deutsche Dachverband für Immobilienverwalter (DDIV) für eine WEG-Reform stark und hat hierzu in der Vergangenheit bereits konkrete Vorschläge unterbreitet. Auch während der Koalitionsverhandlungen hat der DDIV vehement für dieses Vorhaben geworben und wurden nun erhört. Mittlerweile liegt die letzte Reform inzwischen mehr als zehn Jahre zurück und der Reformbedarf steigt mit jeder höchstrichterlichen Entscheidung weiter. Wir begrüßen daher außerordentlich, dass die Ergebnisse des DDIV-Gutachtens zur Harmonisierung von WEG- und Mietrecht ebenso ihren Niederschlag im Koalitionsvertrag fanden. Schnellschüsse sind allerdings – wie so häufig – nicht zielführend. Der DDIV rät dazu, eine Reformkommission einzusetzen, um praxisnahe Lösungsansätze zu finden.

Wer nicht fristgerecht auszieht, zahlt nach

Kündigungen wegen Eigenbedarfsanmeldungen des Vermieters sind immer wieder ein Streitgrund und enden oftmals vor Gericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte jüngst, dass ein Mieter, der trotz einer Kündigung des Vermieters nicht rechtzeitig auszieht, mit Nachzahlungen rechnen muss.

Der Fall
Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses in München. Der Vermieter meldete Ende Oktober 2011 Eigenbedarf an und kündigte den Mietern fristgerecht. Die Mieter zogen jedoch erst im April 2013 aus dem Objekt aus und zahlten bis dahin nur die vertraglich vereinbarte Miete. Der Vermieter klagte und verlangte eine Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Haus ortsüblichen Neumiete. Mit Erfolg, denn das Amtsgericht München urteilte zu Gunsten des Vermieters und sprach ihm eine Nachzahlung von 7.300 Euro zu. Die Mieter gingen jedoch in Revision.

Die Entscheidung
Der BGH schloss sich den Vorinstanzen an: der Vermieter hat das Recht nach der ausgelaufenen Frist die ortsübliche Miete bei Neuvermietungen als Grundlage anzusetzen. Der Vermieter kann demnach von den bisherigen Mietern so viel Geld verlangen, wie er im Zuge einer Neuvermietung einnehmen würde. Die Karlsruher Richter verurteilten die Altmieter daher zu einer Nachzahlung von 7.300 Euro. Dabei ist es laut BGH auch unerheblich, dass der Vermieter das Haus innerhalb der Familie weiternutzen wollte.

Geldbuße wegen illegaler Weitervermietung an Touristen

Eine Wohnung in bester Münchener Lage. Idealer Ausgangspunkt auch für Touristen, um die Bayerische Landeshauptstadt zu erkunden – dachte zumindest der Mieter der Wohnung, der die Räume an Touristen vermietete. Doch die unterliegt dem Zweckentfremdungsverbot. Das Amtsgericht München verurteilte den Mieter nun zu einer Geldbuße von 4.000 Euro.

Der Fall
Der Mieter einer 110 Quadratmeter großen Wohnung in der Münchener Maximilianstraße bezog die Wohnung nicht selbst, sondern vermietete die Räumlichkeiten teilweise an Verwandte sowie an Touristen. Eine Genehmigung hatte er hierfür nicht. Doch die Wohnung unterliegt dem Zweckentfremdungsverbot der Stadt München. Im November 2015 erteilte die Stadt daher eine Nutzungsuntersagung. Der Mieter jedoch berief sich darauf, dass er nicht wusste, dass er für eine Überlassung der Wohnung an Dritte eine Genehmigung benötigt. Auch sei die Hausverwaltung darüber informiert gewesen und habe nicht interveniert.

Die Entscheidung: 4.000 Euro Geldbuße
Unwissenheit schützt vor Strafe nicht. Das Amtsgericht München entschied, dass der Mieter bedingt vorsätzlich gegen das Zweckentfremdungsverbot verstieß und verhängte eine Geldbuße von 4.000 Euro. Hierbei wurden die Höhe der Miete und auch der Umstand, dass die Wohnung zuletzt leer Stand berücksichtigt.

BGH: Kein Personenaufzug, höchstens Treppenlift

BGH: Kein Personenaufzug, höchstens Treppenlift

Der nachträgliche Einbau von Personenaufzügen ist eine Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG. Wird die erforderliche (doppelt)qualifizierte Mehrheit verpasst, also ein Negativbeschluss verkündet, schauen Aufzugfreunde in die Röhre. In Cottbus hat ein 80jähriger gehbehinderter Wohnungseigentümer auf Duldung des Einbaus des Personenaufzugs durch ihn und auf seine Kosten geklagt. Vergeblich, wie der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst entschied.

Der Fall
Die Wohnanlage – ein DDR-Plattenbau – besteht aus 2 Wohnblöcken mit jeweils vier Hauseingängen. Der im Jahr 1936 geborene Kläger ist Eigentümer einer im 5. OG gelegenen Wohnung. Einen Aufzug gibt es nicht. In einer früheren Versammlung hatte der Kläger zunächst gemeinsam mit einigen anderen Mitstreitern, die denselben Hausteil bewohnen, den Einbau eines Personenaufzugs beantragt. Der Antrag fand keine Mehrheit und wurde abgelehnt. Dieser Negativbeschluss ist bestandskräftig. Mit seiner gegen alle übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Klage wollte der Kläger erreichen, dass die Beklagten den Einbau eines Personenaufzugs dulden müssen.

Die Entscheidung
Der BGH verneint eine Duldungspflicht. Anspruchsgrundlage dürfte § 14 Nr. 3 WEG sein. Danach sind Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und – worum es sich bei dem Treppenhaus handelt – das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach § 14 Nr. 1 oder Nr. 2 WEG zulässigen Gebrauch beruhen. § 14 Nr. 1 WEG schreibt vor, dass von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in einer solchen Weise Gebrauch gemacht werden darf, dass keinem der anderen Eigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht. Im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum ist § 14 Nr. 1 WEG im Zusammenhang mit § 22 Abs. 1 WEG zu lesen. Dessen Satz 1 sieht vor, dass eine Zustimmungspflicht besteht, wenn die bauliche Maßnahme die Nachteilsgrenze des § 14 Nr. 1 WEG überschreitet. Wird diese Nachteilsgrenze hingegen nicht überschritten, besteht keine Zustimmungspflicht, was sich § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entnehmen lässt.

Der BGH führt weiter aus, dass der Einbau eines Personenaufzugs bei lebensnaher Betrachtung schon wegen der bauordnungs- und brandschutzrechtlichen Vorgaben einen massiven konstruktiven Eingriff in den Baukörper erfordere und den im Treppenhaus zur Verfügung stehenden Platz erheblich verenge. Zudem könne die private Verkehrssicherungspflicht im Außenverhältnis zu Dritten Haftungsrisiken mit sich bringen. Auch ein späterer Rückbau setze erneut erhebliche Eingriffe in den Baukörper voraus und sei bei lebensnaher Betrachtung eher als unrealistisch anzusehen. Treppenlifte und Rollstuhlrampen hingegen könnten als temporäre bauliche Maßnahmen leichter wieder zurückgebaut werden.

Ergänzend stellt der BGH darauf ab, dass beim Einbau von Personenaufzügen im Individualinteresse zugunsten einzelner Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an dem benötigten Treppenhausteil eingeräumt werde, was einer Vereinbarung bedürfe, also der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Durch einen Beschluss könne ein solches (Gruppen-)Sondernutzungsrecht nicht wirksam begründet werden, da – mangels einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung – keine Beschlusskompetenz bestehe.

Fazit für den Beirat
Wird mit doppelt qualifizierter Mehrheit der Einbau eines Personenaufzugs im Treppenhaus beschlossen, ist der Beschluss nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig. Bei ordnungsmäßiger Auslegung des Beschlusses wird nämlich kein Sondernutzungsrecht an dem für den Aufzug benötigten Teil des Treppenhauses begründet, sondern lediglich eine bauliche Maßnahme gestattet. Anders gewendet: Würde ein Personenaufzug eines Tages wieder ausgebaut und beseitigt werden, bestünde am Treppenhaus weiterhin – wie zuvor – kein Sondernutzungsrecht, sondern der gemeinschaftliche Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer ohne Sondernutzungsberechtigung.

Fenster und Türen in WEG

Fenster und Wohnungseingangstüren sind ein häufiger Streitpunkt in Wohnungseigentümergemeinschaften. Gehören diese Grenzfälle zum Sondereigentum oder zum Gemeinschafteigentum? Und wer muss die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung dafür zahlen? (mehr …)

Fahrrad-Spenden-Aktion

In vielen Hinterhöfen haben sich über die Zeit diverse Fahrräder angesammelt. Bei vielen Fahrrädern haben die Mieter die berechtigte Befürchtung, dass viele dieser Fahrräder von ehemaligen Mietern zurückgelassen worden sind. Diese Fahrradleichen nehmen Platz für die Fahrräder der aktuellen Mieter weg und sind in der Regel nicht sonderlich ansehnlich. Was macht man mit solchen Fahrrädern? (mehr …)