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Prozesskostenhilfe nur bei Bedürftigkeit der WEG

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat für die Durchführung eines Berufungsverfahrens Prozesskostenhilfe beantragt. Diese ist abgelehnt worden. Nun hat auch der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Beschluss vom 21. März 2019 erklärt, dass Prozesskostenhilfe für eine WEG nur dann gewährt werden kann, wenn weder die WEG selbst noch die einzelnen Wohnungseigentümer die Kosten des Rechtsstreits zahlen können.

Der Fall
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Bayern sah sich finanziell nicht in der Lage, die anfallenden Kosten für einen Gerichtsprozess aufzubringen und hat deshalb die Bewilligung von Prozesskostenhilfe beantragt. Das Landgericht München hat diesen Antrag zurückgewiesen. Als Begründung hat das Landgericht mitgeteilt, dass die WEG nicht hinreichend dargelegt habe, dass sie die Kriterien der Bedürftigkeit nach § 116 Satz 1 Nr. 2 Zivilprozessordnung (ZPO) erfüllt. Die WEG hat die Zurückweisung dieses Beschlusses beantragt und verfolgt den Antrag auf Prozesskostenhilfe weiter.

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des Landgerichts zurückgewiesen und in seiner Begründung zu dieser Entscheidung ausgeführt, dass die Prozesskostenhilfe nur bewilligt werden könne, wenn die Voraussetzungen des § 116 Satz 1 Nr. 2 ZPO erfüllt seien. Das ist nur dann der Fall, wenn weder die WEG noch die einzelnen Wohnungseigentümer als wirtschaftlich Beteiligte die Kosten für die Prozessführung aufbringen können. Das war nach Ansicht des Gerichtes hier nicht gegeben. Zur wirtschaftlichen Beteiligung der WEG-Mitglieder heißt es im Gerichtsbeschluss: Die einzelnen Eigentümer sind als „wirtschaftlich Beteiligte […] bei einem Rechtsstreit über Zahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft […] anzusehen, da sich dessen Ausgang auf deren finanzielle Situation auswirke. Dabei reiche grundsätzlich ein mittelbares wirtschaftliches Eigeninteresse am Ausgang des Rechtsstreits aus, so etwa, wenn die Mitglieder bei Prozessverlust mit der Erhebung einer Umlage rechnen müssten.”

Dies folge aus der Nachschusspflicht. Demnach müssten die WEG-Mitglieder dafür sorgen, dass stets genügend Mittel im Haushalt der Wohnungseigentümergemeinschaft vorhanden sind. Sollte es zu Zahlungsausfällen einzelner Eigentümer kommen, müssten die Fehlbeträge durch entsprechend höhere Beiträge der anderen WEG-Mitglieder oder durch Sonderumlage ausgeglichen werden. Das gilt auch für Kosten eines Rechtsstreits, die im Wirtschaftsplan nicht berücksichtigt sind. Auch eine solche finanzielle Lücke müsse durch die Mitglieder der WEG geschlossen werden – durch Sonderumlage oder Kredit. Angesichts dieser Nachschusspflicht seien die Wohnungseigentümer bei Rechtsstreitigkeiten als wirtschaftlich Beteiligte anzusehen. Deshalb könne die Gemeinschaft nicht als bedürftig angesehen werden, wenn die Kosten des Rechtstreits von den Eigentümern aufgebracht werden können.

Könne die WEG hingegen darlegen, dass ihr ein Kredit in der erforderlichen Höhe nicht gewährt würde und kein WEG-Mitglied in der Lage ist, die Kosten des Rechtsstreits zu übernehmen, lägen die Bewilligungsvoraussetzungen für Prozesskostenhilfe nach ZPO vor. Nicht ausreichend sei es hingegen, wenn lediglich einzelne Wohnungseigentümer nicht zu Vorschussleistungen imstande wären, weil diese Lücke aufgrund der Nachschusspflicht durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden müsste. Es komme nicht darauf an, ob den einzelnen Wohnungseigentümern die Finanzierung von Rechtsstreitigkeiten zumutbar sei.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21. März 2019, V ZB 111/18

Verjährungsfrist Mietsache

Ein Mieter gibt die angemieteten Räume nicht vertragsgemäß an den Vermieter zurück und wird zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Der ehemalige Mieter lehnt dies ab und beruft sich darauf, dass die Ansprüche verjährt seien. Das Oberlandesgericht Brandenburg teilt diese Auffassung, der Bundesgerichtshof nicht.

Der Fall
Der beklagte Mieter eines Bürogebäudes hat den Mietvertrag zum 30. September 2012 gekündigt. Vertraglich vereinbart haben beide Parteien, dass bei Beendigung des Vertragsverhältnisses die angemieteten Räume vollständig geräumt, gesäubert und renoviert an den Vermieter zu übergeben sind. Alternativ könne auf Verlangen des Vermieters ein angemessener Geldbetrag gezahlt werden. Außerdem habe der Mieter Einbauten, die er selbst vorgenommen hat, zurückzubauen und den ursprünglichen Zustand der Mieträume wiederherzustellen.

Im Oktober 2012 hat der Mieter die Büroräume geräumt, jedoch die installierten Einbauten nicht entfernt. Mit Schreiben vom 9. November 2012 bot der Mieter dem Vermieter an, die angemieteten Räume sofort zu übergeben und schlug einen kurzfristigen Vor-Ort-Termin vor. Dieser sollte unter anderem dazu dienen, die Übergabemodalitäten zu besprechen. Der Besichtigungstermin erfolgte am 14. Dezember 2012. Nach einer zusätzlich erfolgten gemeinsamen Besprechung am 18. Dezember 2012 teilte der Vermieter dem Mieter mit Schreiben vom 24. Januar 2013 mit, welche Arbeiten und Rückbauten noch zu erfolgen haben, und zwar mit Fristsetzung bis zum 5. Februar 2013.

Nach erfolgter Durchführung der Arbeiten hat der Mieter das Mietobjekt am 8. Februar 2013 an den Vermieter übergeben. Allerdings forderte der Vermieter zu weiteren Arbeiten auf, um bestehende Mängel zu beseitigen. Diese hat der Mieter mit Schreiben vom 13. Juni 2013 endgültig abgelehnt. Daraufhin hat der Vermieter am 8. Juli 2013 Klage eingereicht. Der Mieter beruft sich darauf, dass mögliche Ansprüche des Vermieters verjährt seien und stützt sich auf das Datum seines Schreibens an den Vermieter vom 9. November 2012. Laut § 548 Abs. 1 BGB ist eine Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgesehen. Das Oberlandesgericht hat sich der Mieterauffassung angeschlossen. Aufgrund des Mieterschreibens vom 9. November 2012 habe sich der Vermieter im Annahmeverzug befunden. „Der Annahmeverzug […] habe den Lauf der kurzen Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 BGB ausgelöst.” Dadurch sei die Verjährungsfrist bei Klageerhebung am 8. Juli 2013 abgelaufen. Der Vermieter ist in Revision gegangen.

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat die Revision für begründet erklärt und ausgeführt, dass die „Schadensersatzansprüche [… des Vermieters] wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache […] nicht verjährt” sind. Die Verjährungsfrist beginne erst mit dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte. Erforderlich sei, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgebe. „Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt der Rückerhalt […] grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen.” Der BGH kommt zu dem Schluss, dass die Verjährungsfrist im verhandelten Fall erst mit dem 8. Februar 2013 begann, da der Vermieter zu diesem Zeitpunkt die unmittelbare Sachherrschaft durch Rückgabe der Räume und Schlüssel zurückerhalten habe. Insofern sind seine Schadensersatzansprüche nicht verjährt.
Nach Ausführung des BGH ändere auch das Schreiben vom 9. November 2012 daran nichts, da der Mieter mit diesem Schreiben keinen „Rückerhalt der Mietsache im Sinne des § 548 BGB angeboten” habe. Es wurde die sofortige Rückgabe der angemieteten Räume angeboten; damit sei aber nach Auffassung des Bundesgerichtshofs keine vorbehaltlose, vollständige und endgültige Besitzaufgabe zugunsten des Vermieters gemeint gewesen. Auch beim Vor-Ort-Termin am 14. Dezember 2012 habe der Vermieter die Räume nicht im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB zurückerhalten, denn bis zum 8. Februar 2013 sei der Vermieter nicht im ungestörten Besitz der Mietsache gewesen. Dieser lag noch beim beklagten Mieter.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Februar 2019, XII ZR 63/18

Kurzzeitvermietung an Feriengäste

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte über einen WEG-Streit im Emsland zu entscheiden. Geklagt hatte eine Eigentümerin, die ihre Wohnung an Feriengäste vermieten möchte. Damit waren die anderen Bewohner des Mehrfamilienhauses nicht einverstanden und haben mit einem Mehrheitsbeschluss die Kurzzeitvermietung nachträglich untersagt. Der BGH hatte die Frage zu klären, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Kurzeitvermietung für eine Eigentumswohnanlage ausgeschlossen werden kann.

Der Fall
Es handelt sich bei der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft um ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt acht Wohnungen. Eine Eigentümerin hat ihre Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Gäste vermietet. Die Teilungserklärung hatte zugelassen, dass Wohneinheiten auch für kürzere Vermietungszeiträume zum Beispiel Touristen angeboten werden dürfen. Mit einer Dreiviertelmehrheit wurde dann im Rahmen einer Eigentümerversammlung nachträglich der Beschluss gefasst, dass eine Kurzzeitvermietung innerhalb der WEG zukünftig ausgeschlossen sein soll. Möglich wurde dies durch eine sogenannte Öffnungsklausel, mit der die Teilungserklärung geändert werden kann. Gegen diesen Beschluss hat die betroffene Eigentümerin geklagt.

Die Entscheidung
In den Vorinstanzen hat das Amtsgericht Papenburg (Urteil vom 26. Oktober 2017 – 20 C 216/17) festgestellt, dass der von der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss nichtig sei. Nach erfolgloser Berufung der Beklagten vor dem Landgericht Aurich (Urteil vom 6. April 2018 – 4 S 201/17) gingen diese in Revision. Diese Revision vor dem Bundesgerichtshof war erfolglos. So hat der BGH am 12. April 2019 entschieden, dass der Beschluss der Eigentümer zum Verbot der Kurzzeitvermietung als rechtswidrig anzusehen sei, und zwar weil er gegen den Willen der Klägerin fiel und somit ihre Zustimmung zu diesem Beschluss fehlte. Die Zustimmung aller Wohnungseigentümer sei notwendig, weil ein Vermietungsverbot die bislang weite Zweckbestimmung der Einheiten verenge. Es „schränkt das in § 13 Abs. 1 WEG gewährleistete Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, dauerhaft in erheblicher Weise ein.“

Der BGH erläutert dazu, dass nach der bislang geltenden Gemeinschaftsordnung die kurzzeitige Vermietung an wechselnde Gäste gestattet gewesen sei. Das sei als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Zwar erlaube eine allgemeine Öffnungsklausel, solche Vereinbarungen mit einer qualifizierten Mehrheit zu ändern, dabei müssten jedoch bestimmte inhaltliche Einschränkungen beachtet werden. So zum Beispiel bei Beschlüssen, die sogenannte mehrheitsfeste Rechte der Sondereigentümer betreffen würden. Dazu gehöre die Zweckbestimmung des Eigentums. Wird die Bestimmung, wie eine Immobilie genutzt werden darf, geändert, „betrifft dies die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise. Derartige Eingriffe bedürfen jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll“, erklärt der BGH in seiner Pressemitteilung vom 12. April.

Ein vom Bundesgerichtshof genanntes Beispiel macht die Tragweite deutlich: So würde eine Öffnungsklausel nicht dazu berechtigen, „eine als Gaststätte dienende Teileigentumseinheit ohne Zustimmung des Teileigentümers mit der Zweckbestimmung Büro zu versehen, weil die Mehrheit den Gaststättenbetrieb als störend empfindet.“

Der BGH erklärt weiter, dass die Eigentumsrechte der übrigen Wohnungseigentümer hierdurch nicht außer Acht gelassen würden. Regelungen aber, die die Zweckbestimmung aller Einheiten betreffen, bedürfen eine „allstimmige Beschlussfassung“. Diese ist gerade in großen Wohnanlagen oft schwierig zu erreichen. Wenn es aber darum geht, gegen Störungen, die mit ständig wechselnden Kurzzeitmietern einhergehen können, vorzugehen, stehen andere Möglichkeiten zur Verfügung. Keinesfalls müssen ständige Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste hingenommen werden. Darauf könne ein Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründet werden. Der BGH führt zum verhandelten Fall aus, dass solche Gründe durch die Beklagten für ein Verbot der Kurzzeitvermietung nicht angeführt worden sind. Der hier angegebene Umstand, „dass die kurzzeitigen Mieter den anderen Bewohnern unbekannt sind, stellt für sich genommen keine Störung dar.“

Abdichtungsschäden: Kein Ersatz in WEG

Eine Hamburger Wohnungseigentümerin verklagte ihre WEG auf knapp 80.000 Euro für die Anmietung einer Ersatzwohnung, Einlagerung ihrer Möbel sowie Parkettschäden für die Jahre 2009 bis 2013. Die Schäden und Aufwendungen wurden im Zusammenhang mit einer Abdichtungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum im räumlichen Bereich ihrer Souterrainwohnung geltend gemacht. Der Bundesgerichtshof (BGH) nahm den Fall zum Anlass, um die geltenden Grundsätze noch einmal anschaulich darzustellen.

Mit Urteil vom 16. November 2018 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 171/17 wies der BGH die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 17. Mai 2017 – 318 S 89/16 (veröffentlicht u. a. in der Zeitschrift ZMR 2017, 1001) zurück. Das Landgericht hatte die Revision zugelassen, weil zum Zeitpunkt seiner Entscheidung grundsätzliche Fragen der Haftung und Zurechnung in Fällen mangelhafter Gebäudeabdichtung nicht höchstrichterlich geklärt waren. In der Zwischenzeit hatte der BGH seine frühere Rechtsprechung sodann allerdings teilweise aufgegeben und neu sortiert. Darauf verweist der BGH im vorliegenden Fall und bestätigt im Ergebnis die Klagabweisung durch die Vorinstanzen.

Der Fall
Durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung Ende 2008 erwarb die Klägerin die im Souterrain des Hauses gelegene Wohnung. Bereits zu diesem Zeitpunkt kam es in der Wohnung zu seitlich eindringender und aufsteigender Feuchtigkeit. In zwei Eigentümerversammlungen Ende 2008 und Ende 2009 wurde Sanierungsmaßnahmen beschlossen und anschließend – wenn auch nicht mit dem geschuldeten Erfolg – durchgeführt. Im Bereich der klägerischen Wohnung begann die Sanierung am 3. Mai 2010 und endete mit einer Abnahmebegehung am 28. September 2011. Bei der Abnahme wurden diverse Mängel festgestellt, darunter Feuchtestellen und andere Mängel am neu verlegten Parkett. Die Klägerin hatte vor, die ersteigerte Wohnung selbst zu beziehen. Dies geschah infolge der Feuchtigkeit nicht. Die Klägerin mietete eine Ersatzwohnung an und lagerte ihre Möbel ein. Mit ihrer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (rechtsfähiger Verband) gerichteten Zahlungsklage verlangt die Klägerin rund 80.000 Euro.

Die Entscheidung
Die Klage ging in allen Instanzen baden. Der BGH führt aus, dass hinsichtlich eines möglichen Schadensersatzanspruches der Falsche verklagt wurde. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei im Innenverhältnis zwischen den Eigentümern kein rechtlich maßgeblicher Akteur. Eine erforderliche Beschlussfassung schulden die übrigen Eigentümer, nicht der Verband; die Durchführung gefasster Beschlüsse schulde der Verwalter, nicht der Verband. Schadensersatzansprüche waren damit vom Tisch.

Sodann wendet sich der BGH dem verschuldensunabhängigen Aufopferungsanspruch gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG zu. Dieser richte sich in der Tat gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Allerdings lägen die Anspruchsvoraussetzungen nicht vor, da die Klägerin kein intaktes (unbeschädigtes, bewohnbares) Sondereigentum aufgeopfert habe, damit Teile des gemeinschaftlichen Eigentums (Abdichtung) instandgesetzt werden konnten. Vielmehr sei unstreitig, dass die Souterrainwohnung aufgrund der bestehenden Feuchtigkeitsmängel am gemeinschaftlichen Eigentum ohnehin unbewohnbar gewesen sei, und zwar von Beginn (der Eigentümerstellung der Klägerin) an. In einer solchen Situation sei die Durchführung der Sanierungsarbeiten nicht kausal (ursächlich) für die Unbenutzbarkeit der Wohnung. Ein Ersatzanspruch scheide daher aus.

Fazit
Feuchteschäden infolge mangelhafter Abdichtung des Mauerwerks kommen häufig vor. In der Regel lösen sie einen dringenden Instandsetzungsbedarf aus, wenn Sondereigentum unbewohnbar bzw. unbenutzbar ist. Der Verwalter muss bei einer solchen Sachlage unverzüglich dafür sorgen, dass die Eigentümer die erforderlichen Beschlüsse fassen können. Erster (zu beschließender) Schritt wird zumeist eine Bestandsaufnahme, gegebenenfalls sogleich in Verbindung mit einer Sanierungsplanung (Abdichtungskonzept) sein, damit unverzüglich im Anschluss die eigentliche Abdichtungsmaßnahme beschlossen werden kann. Wohnungseigentümer schulden einander in einer solchen Situation eine positive Mitwirkung an der Abstimmung. Sie sind grundsätzlich verpflichtet, einem Beschlussantrag mit Ja zuzustimmen. Tun sie dies schuldhaft nicht, machen sie sich schadensersatzpflichtig, und zwar gesamtschuldnerisch in Höhe des gesamten adäquat kausal verursachten Schadens.

Sind Beschlüsse gefasst, ist der Verwalter gesetzlich (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) verpflichtet, die Beschlüsse unverzüglich durchzuführen. Versäumt er dies schuldhaft, droht ihm sowohl eine Durchführungsklage, die jeder einzelne Wohnungseigentümer individuell erheben kann und darf, als auch eine Schadensersatzhaftung. Zudem kommt eine fristlose Abberufung und Kündigung in Betracht, wenn der Verwalter sich von einer Gruppe „Sanierungsmuffeln” ausnutzen lässt, um die dringend erforderlichen Maßnahmen zu blockieren.

Teilweise händigen Eigentümer betroffener (unbewohnbarer) Wohnungen dem Verwalter die Schlüssel aus, damit ungehinderter Zutritt zur Wohnung gewährleistet ist. Hier sollten Verwalter darauf achten und klarstellen, dass die Schlüsselübernahme nicht gleichzusetzen ist mit einem Beginn der Instandsetzungsarbeiten. Vielmehr kann es im Einzelfall so sein, dass zunächst nur Untersuchungen ermöglicht werden sollen, damit die Eigentümer in einer späteren Versammlung die ggf. weiteren notwendigen Schritte diskutieren und beschließen können. Der Verwalter sollte also deutlich machen, dass die Entgegennahme des Schlüssels keineswegs als Nutzungsverbot für den Sondereigentümer verstanden werden darf. Im Regelfall beginnt der Anwendungsbereich von § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG erst mit dem Beginn der eigentlichen Instandsetzungsarbeiten. Zwar kann auch eine Voruntersuchung oder Planung der Maßnahme als Instandsetzung qualifiziert werden. Diese benötigt aber allenfalls einige Stunden Zutritt zur Wohnung. Die Wohnung muss zu diesem Zweck nicht unbewohnt sein. Ersatzansprüche für eine Verzögerung vor Beginn der eigentlichen Instandsetzung setzen Verschulden voraus, können also grundsätzlich nur auf § 280 BGB gestützt werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. November 2018, V ZR 171/17

Sozialbindung für Wohnungen ist unwirksam

Die Sozialbindung bei Wohnungen gilt nicht für immer – so urteilte Anfang Februar der Bundesgerichtshof (BGH). Eine entsprechende Vereinbarung zwischen einer Wohnungsbaugenossenschaft und der Stadt Hannover sei unwirksam, weil eine dauerhafte Sozialbindung gesetzlich nicht vorgesehen ist.

Der Fall
Die Wohnungsbaugenossenschaft Gartenheim aus Hannover erwarb 1995 kostengünstig Grundstücke von der Stadt für den Wohnungsbau. Mit dem Kauf war allerdings verbunden, dass die Genossenschaft dort unbefristet Mietwohnungen ausschließlich für Menschen mit Wohnberechtigungsschein zur Verfügung stellt. Für die damals erforderlichen Investitionen erhielt sie einen zinsgünstigen langfristigen Kredit. Die Wohnungsbaugenossenschaft wollte nun nach mehr als 20 Jahren die Wohnungen frei vermieten und sich aus der Vertragsvereinbarung von 1995 lösen. Die Stadt Hannover verwehrte sich dagegen. Die Genossenschaft klagte daraufhin.

Die Entscheidung
Die Genossenschaft erhielt Recht. Eine unbefristete Sozialbindung gebe es nach dem Gesetz (§ 88 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes) nicht. Die Regelung sehe vor, dass die Belegungsrechte eigentlich nicht länger als 15 Jahre festgeschrieben werden sollen. Absatz 2 des Gesetzes lege jedoch fest, dass bei der Bereitstellung von Bauland ein „längerer Zeitraum”‚ möglich sei. Allerdings, so die Richter, beinhalte das Wort „Zeitraum”, dass es einen zeitlichen Anfang und auch ein Ende geben müsse. Demnach bestehen die Belegungsrechte auch weiterhin. Fraglich ist nur, wie lange.
Der BGH verwies den Fall zurück an das Oberlandesgericht Celle. Dieses muss nun klären, was die Streitparteien vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass eine Sozialbindung ohne Befristung unwirksam ist. Entscheidend sind hierbei auch der Kredit und die vergünstigten Grundstücke, die die Genossenschaft 1995 von der Stadt erhielt. Im Zweifel bestehen laut Senat die Belegungsrechte während der Laufzeit des Kredits weiter.
BGH, Urteil vom 8. Februar 2019, V ZR 176/17

Kosten für Beglaubigung der Verwalterzustimmung

Die Kosten für die Beglaubigung einer Verwalterzustimmung müssen Notare grundsätzlich beim Verwalter oder bei der Wohnungseigentümergemeinschaft erheben – nicht beim Veräußerer oder Erwerber. Das gilt auch dann, wenn im Kaufvertrag die Kostenübernahme eindeutig festgelegt ist.
Gemäß §12 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Häufig wird der amtierende Verwalter als Dritter in diesem Sinne bestimmt. Seine Zustimmungserklärung ist für den Grundbuchvollzug öffentlich zu beglaubigen.
Für die Beglaubigung fällt eine Gebühr zwischen 20 und 70 Euro an. Dabei sollte der Entwurf der Zustimmungserklärung möglichst vom selben Notar erstellt werden, der auch den Kaufvertrag beurkundet hat – auch wenn die Zustimmungserklärung von einem anderen Notar beglaubigt wird. Denn unter dieser Voraussetzung ist die Erstellung nicht mit zusätzlichen Kosten verbunden. Zusätzlich zu Beglaubigungsgebühr und Auslagen fällt beim beglaubigenden Notar eine Gebühr in Höhe von 20 Euro an für die Übermittlung der Zustimmungserklärung an den beurkundenden Notar.
Die Beglaubigungsgebühr muss dabei grundsätzlich der Verwalter tragen, der den Notar mit der Beglaubigung seiner Unterschrift beauftragt hat. Zu dieser Einschätzung kam jüngst die 119. Vertreterversammlung der Bundesnotarkammer. Allerdings steht es dem Verwalter regelmäßig zu, sich den Betrag durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erstatten zu lassen. Der Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft bleibt auch dann Schuldner, wenn der Erwerber im Kaufvertrag zustimmt, alle mit dem Vertrag und seiner Durchführung verbundenen Kosten zu übernehmen. Das gilt selbst dann, wenn er vertraglich ausdrücklich zustimmt, die Kosten für die Beglaubigung der Verwalterzustimmung zu übernehmen.
Die Bundesnotarkammer begründet ihre Einschätzung damit, dass die Notarkosten nur auf Basis einer vom Notar unterschriebenen Rechnung eingefordert werden dürfen. „Vorgehensweisen, die darauf angelegt sind, die Kosten für die Beglaubigung der Zustimmungserklärung beim Erwerber beizutreiben, obwohl dieser nicht Kostenschuldner der Beglaubigungskosten ist, begründen vor diesem Hintergrund grundsätzlich den Anschein der Abhängigkeit und Parteilichkeit und sind daher als berufsrechtlich unzulässig einzustufen.” Zudem darf der beurkundende Notar nicht die Rechnung des beglaubigenden Notars zur Zahlung an den Erwerber weiterleiten. „Ob und inwieweit der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Beglaubigungskosten ein Erstattungsanspruch gegen den Veräußerer bzw. den Erwerber zusteht, ist insoweit unbeachtlich”, heißt es bei der Bundesnotarkammer.

Anspruch auf Änderung eines falschen Verteilungsschlüssels

Die Heizkosten sorgen immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Nun stellte der Bundesgerichtshof (BGH) klar, dass Mieter einen Anspruch auf eine Heizkostenabrechnung nach dem korrekten Verteilungsschlüssel haben.
Der Fall
Der Mieter klagte, da der Vermieter die Heizkosten je zur Hälfte nach der Wohnfläche und nach dem gemessenen Verbrauch abrechnete. Der Mieter ist der Auffassung, dass sich laut Heizkostenverordnung 70 Prozent der Kosten am Verbrauch bemessen müssten. Das Frankfurter Landgericht lehnte dies in erster Instanz ab, da offen bleibe, ob dafür die Voraussetzungen vorliegen. Immerhin habe der Mieter ein Kürzungsrecht. Dieses besagt, dass er seinen Kostenanteil um 15 Prozent mindern könne, wenn der Vermieter nicht nach Verbrauch abrechne. Das gelte auch bei falschen Abrechnungen.
Die Entscheidung
Der BGH bewertet den Fall anders. Die Richter sind der Auffassung, dass der Mieter einen Anspruch auf Änderung des falschen Verteilungsschlüssels hat. Die Heizkostenverordnung verpflichte ihn nicht, auf eine ohnehin fehlerhafte Rechnung zu warten, um seinen Anteil dann gegebenenfalls zu kürzen, heißt es in der Urteilsbegründung. Der Fall geht zurück an das Landgericht Frankfurt. Die Richter dort müssen nun entscheiden, ob das Gebäude die Voraussetzungen für den 70-Prozent-Schlüssel erfüllt. Sollte dies nicht der Fall sein, kann der Vermieter zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch berechnen.

Schimmelrisiko rechtfertigt Mietminderung nicht

Schimmel in der Wohnung sorgt oftmals für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Die bloße Gefahr von Schimmelpilzbildung in älteren Wohnungen berechtigt die Mieter allerdings nicht zur Mietminderung. Dies entschied der Bundesgerichts (BGH) Anfang Dezember.
Der Fall
Die Mieter aus Glinde in Schleswig-Holstein wollten Mietminderungen durchsetzen, da sie die „Gefahr von Schimmelpilzbildung” in den 1968 und 1971 errichteten Wohnungen befürchteten. Sie bemängelten Wärmebrücken, die das Schimmelwachstum begünstigen würden. Das LG Lübeck gab den Klägern Recht. Die Richter urteilten, dass die Mieter einen Anspruch auf einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens” hätten, der auch heutigen Maßstäben entspreche. Dabei sei es unerheblich, ob dieser bereits aufgetreten sei oder nicht.
Die Entscheidung
Der BGH hob die Urteile der Vorinstanzen auf. Die Karlsruher Richter argumentieren, dass Wärmebrücken kein Sachmangel seien, wenn der bauliche Zustand zum Zeitpunkt der Errichtung der Gebäude mit den geltenden Bauvorschriften übereinstimme und den technischen Normen entspräche. In den Jahren 1968 und 1971 seien Wärmebrücken „allgemein üblicher Bauzustand” gewesen. Eine Pflicht zur Wärmedämmung gab es damals nicht. Daher dürften die Mieter auch keine den modernen Ansprüche genügende Wohnung erwarten. Den Bewohnern sei regelmäßiges Lüften bzw. zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten am Tag durchaus zumutbar, um Schimmel vorzubeugen – so die Richter weiter.
Fazit
Wohnungseigentümer müssen ihre Immobilien nicht auf den aktuellen technischen und baulichen Stand bringen. Sie dürfen auf den Stand des zum Zeitpunkt der Erbauung üblichen Baustandards vertrauen. Mietminderungen nur aufgrund einer abstrakten Gefahr der Schimmelpilzbildung sind nicht zulässig.

BGH-Urteil zu Rauchwarnmeldern

Wohnungseigentümer können den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für die Gemeinschaft auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch solche Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Es besteht keine Pflicht, diese Wohnungen auszunehmen.

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen beschlossen in einer Eigentümerversammlung, eine Fachfirma mit der Installation sowie der Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen zu beauftragen. Die Bauordnung des Bundeslandes (BauO NRW) sieht in § 49 Abs. 7 eine Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern vor. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung entsprechend der Miteigentumsanteile umgelegt werden. Mehrere Eigentümer erhoben Anfechtungsklage gegen den Beschluss, die sie ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

Der BGH bestätigte die in den Vorinstanzen ergangenen Urteile und wies die Revision der Kläger zurück. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW obliegt es zwar dem unmittelbaren Besitzer und nicht dem Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.
Zudem entspricht der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ zu legen, gewährleistet ein hohes Maß an Sicherheit. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Aus Sicht des BGH werden durch die Regelung „aus einer Hand“ außerdem versicherungsrechtliche Risiken minimiert. Somit entspricht es regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften führen individuelle Lösungen nicht nur zu Unübersichtlichkeit, sondern auch zu erheblichem Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Hinzu kommt, dass unklar ist, wie ein solcher Nachweis aussehen soll. Lücken in der Gebäudesicherheit können die Folge sein. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Die finanzielle Mehrbelastung von Wohnungseigentümern, der ihre Wohnung schon mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, ist demgegenüber gering.
BGH, Urteil v. 7.12.2018, V ZR 273/17

Kosten für den Austausch von Namensschildern

In einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft müssen zuhauf Namensschilder gewechselt werden. Kann der Verwalter dem verursachenden Wohnungseigentümer die Kosten in Rechnung stellen?

Typische Sachverhaltskonstellationen
Bei Umzügen und anderen Nutzerwechseln werden Namensschilder ausgetauscht, speziell an Brief- und Klingelanlagen. Das gilt jedenfalls dann, wenn ein dauerhafter Nutzerwechsel stattfindet und die namentliche Lokalisierung des neuen Nutzers gewollt ist (z. B. nach Melderecht), bei Vermietung an ständig wechselnde Nutzer (Touristen, Feriengäste, Saisonarbeiter etc.) hingegen zumeist nicht. Der Austausch wird in der Regel vom Wohnungseigentumsverwalter durchgeführt oder organisiert, etwa durch Eigenherstellung, Beauftragung eines Schildermachers oder Anweisung des Hausmeisters.

Überlegungen zur Rechtslage
In § 21 Abs. 7 WEG ist Wohnungseigentümern die gesetzliche Beschlusskompetenz eingeräumt, mit einfacher Stimmenmehrheit Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums (Variante 2 der Vorschrift) oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand (Variante 3) zu regeln. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Allgemein anerkannt ist, dass die Erhebung einer angemessenen Umzugspauschale von 50,00 Euro je Umzug gerechtfertigt ist wegen der gesteigerten Inanspruchnahme des Treppenhauses und gemeinschaftlicher Wege. Voraussetzung ist, dass Umzüge aller Art erfasst werden, also nicht nur bei ständig (kurzfristig) wechselnden Nutzern, sondern auch beim Wechsel langfristiger Mieter und Selbstnutzer.
Treppenhäuser und Transportwege stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. Bei Namensschildern in Klingel- und Briefkastenanlagen wird dies regelmäßig nicht der Fall sein. Sie sind kein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, da sie in die Schilderhalterungen eingebracht und entfernt werden können, ohne selbst beschädigt zu werden oder die Anlage zu beschädigen. Folglich sind Namensschilder weder Sonder- noch Gemeinschaftseigentum, sondern Zubehör einer gemeinschaftlichen Anlage bzw. Einrichtung. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist gleichwohl eröffnet.
Anders als der Umzug dürfte der Austausch von Namensschildern keine gesteigerte Inanspruchnahme im Sinne der Variante 2 darstellen. Einschlägig erscheint die Variante 3, da regelmäßige Nutzerwechsel einen besonderen Verwaltungsaufwand verursachen. Zwar gehören Umzug und ein dadurch bedingter Austausch des Namensschildes zum Kernbereich des Bewohnens einer Wohnung bzw. des Nutzens einer Teileigentumseinheit. Dennoch stellt die überwiegende Meinung nicht hierauf ab, sondern allein darauf, dass Leistungen der Verwaltung in einer gesteigerten Weise in Anspruch genommen werden. Nach den Gesetzesmaterialien zur WEG-Reform 2007 soll allein dieser Gesichtspunkt den Regelungsbereich des § 21 Abs. 7 WEG eröffnen und der Eigentümermehrheit ein flexibles Regelungsinstrument für eine verursachungsgerechte Kostenzuweisung an die Hand geben (siehe die Bundestags-Drucksache 16/887, Seite 27 und unter Hinweis hierauf BGH 1.10.2010 – V ZR 220/09 zur Umzugskostenpauschale).

Fazit
Ohne einen Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG sind Kosten des Austausches von Namensschildern für Klingel- und Briefkastenanlagen auf alle Eigentümer zu verteilen. Anderes gilt, wenn in der Gemeinschaftsordnung Sonderregelungen vereinbart sind, beispielsweise speziell für Umzüge oder allgemein in Gestalt einer Kostentrennung nach Untergemeinschaften.
Die Einführung eines Verursachungsprinzips über § 21 Abs. 7 Variante 3 WEG kommt in Betracht. Sachgerecht dürfte es sein, den ausziehenden Sondereigentümer mit den Kosten zu belasten. Künftige Sondereigentümer sind gemäß § 10 Abs. 4 WEG an den Beschluss gebunden. Eine rückwirkende Beschlussfassung widerspricht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Beschluss muss also für die Zukunft gelten.
Der Beschlussinhalt muss den Gleichbehandlungsgrundsatz berücksichtigen. Daraus folgt, dass jeder Austausch des Namensschildes die Kostentragungspflicht auslösen muss, also nicht nur bei Vermietung, sondern auch bei selbstnutzenden Eigentümern. Ferner sollte die Namensänderung infolge Heirat, Scheidung etc. berücksichtigt werden.