Aktuelles

Erfahren Sie die Neuigkeiten aus unserem Unternehmen und aktuelle Themen, die uns beschäftigen:

Online WEG Versammlung

Technisch sind wir bereits heute in der Lage Eigentümerversammlungen virtuell via Internet abzuhalten. Die technischen Lösungen dafür stehen parat – gäbe es nicht noch rechtliche Hürden.

Im Alltag des Immobilienverwalters gestaltet sich die Terminierung von WEG-Versammlungen zunehmend schwierig: Wohnungseigentümer sind oft quer durch Deutschland oder sogar über die ganze Welt verstreut. Und auch wer vor Ort lebt, hat einen vollen Terminkalender. Versuche, dieser Problematik mit möglichst langen Ladefristen entgegenzuwirken, schlagen häufig fehl. Wir geben die Termine bereits ein Jahr im Voraus bekannt. Dennoch finden Eigentümerversammlungen oft vor leeren Reihen statt. Gerade in Zeiten des Versammlungsverbotes wegen der hohen Ansteckungsgefahr mit Corona, würde die Online-Wohnungseigentümerversammlung viele Probleme lösen.

Was läge im Zeitalter der Digitalisierung näher, als Eigentümer stattdessen zur online-Konferenz zu laden? Das würde Zeit und Geld sparen. Doch das Wohnungseigentumsgesetz sieht virtuelle Versammlungen nicht vor. Das Gesetz von 1951 spricht von „erschienenen stimmberechtigten Eigentümern“, was gemeinhin als „körperlich anwesend“ übersetzt wird. Auch Telefonkonferenzen hat der Gesetzgeber bisher abgelehnt. 2020 gibt es jedoch neue technische Möglichkeiten: moderne Web-Meetings, in denen digitale Dokumente gezeigt und bearbeitet sowie in Echtzeit miteinander diskutiert werden können.

Dazu muss der Verwalter eine Einladung mit entsprechenden Zugangslinks an die Teilnehmer schicken. Alle Eigentümer können aktiv an Diskussionen und Unterhaltungen teilnehmen. Mithilfe von Abstimmungstools sind geheime oder öffentliche Abstimmungen möglich. Notizen oder Anregungen können – wie bei einem realen Workshop – direkt an einem virtuellen Whiteboard oder an Pinnwänden wie mit Post-its festgehalten werden.

Das WEG steht den Wünschen vieler Kunden entgegen

Die Branche hofft auf eine Gesetzesänderung, die in dem aktuellen Entwurf der WEG-Novelle vorgesehen ist. Bis dahin gibt es eine Zwischenlösung. Der Verwalter kann zu einer Versammlung laden und alle Eigentümer bitten, statt persönlich anwesend zu sein, Vollmacht zu erteilen. Der Verwalter sitzt am Tag der Versammlung allein in seinem Büro vor dem Computer und startet die „Geisterversammlung“ online. Die einzelnen Tagesordnungspunkte werden wie bisher auch diskutiert – jedoch nicht persönlich von Angesicht zu Angesicht, sondern online. Bei der Abstimmung verwendet der Verwalter die Vollmachten. Sofern kein Eigentümer auf die Anwesenheit besteht, wären die Beschlüsse noch nicht einmal anfechtbar. Das Anfechtungsrisiko ist jedoch hoch, sodass diese Art der Durchführung nicht in allen WEG ratsam ist.

Bei unserem Test, konnten wir jedoch feststellen, dass alle Eigentümer froh waren, dass die Versammlung schnell und effizient abgehalten wurde – übrigens ohne eine Anfechtung, und sogar mit deutlicher Bereitschaft, sich für unproblematische Versammlungen zukünftig wieder online zu treffen.

Corona Virus

Das Coronavirus und die damit verbundene Erkrankung COVID-19 sind seit Wochen in den Medien präsent und für viele von uns mittlerweile direkt vor der Haustür, wenn nicht sogar schon im eigenen Umfeld angekommen. Wir haben uns Gedanken gemacht, wie wir mit dieser Krisensituation, die sich aktuell jeden Tag weiter verschärft, in unserem Unternehmen und für unsere Kunden umgehen. Wir möchten Sie deshalb informieren, dass wir unser Büro schließen werden. Alle Mitarbeiter haben die Möglichkeit, im Home-Office zu arbeiten. Wir sind weiterhin telefonisch und über unsere Onlineplattform für Sie und die Mieter erreichbar. Der Betrieb läuft normal weiter, nur dass die Mitarbeiter von zu Hause arbeiten.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir ab Montag, den 16. März 2020, unser Büro schließen werden und die eingehende Briefpost nicht mehr täglich prüfen. Ebenso bitten wir Sie um Verständnis dafür, dass wir keine persönlichen Termine, abgesehen von Notfällen, wahrnehmen können. Wir hoffen, dass diese Maßnahme nur bis Ende April 2020 bestehen bleiben muss und wir Ihnen danach wieder eine Besetzung unseres Büros garantieren können.

Wir wünschen Ihnen viel Gesundheit.

Coronavirus und Eigentümerversammlung

Wegen der fortschreitenden Verbreitung des Coronavirus ist das öffentliche Leben in Deutschland nahezu zum Erliegen gekommen, soziale Kontakte sollen auf ein Minimum beschränkt werden. Viele Immobilienverwalter und Wohnungseigentümer fragen sich daher: Findet die geplante Eigentümerversammlung überhaupt statt? Wenn ja: Wie kann ich mich schützen? Wir geben einen Überblick.
In der ersten Jahreshälfte hat sie traditionell Saison: die Eigentümerversammlung. Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter zur nicht-öffentlichen Versammlung laden. Sie ist das oberste Verwaltungs- und Beschlussorgan der Eigentümergemeinschaft und von entsprechend großer Bedeutung. Doch dürfen Eigentümerversammlungen angesichts der zunehmenden Ausbreitung des Coronavirus überhaupt stattfinden?
„Bei Eigentümerversammlungen handelt es sich um nicht-öffentliche Veranstaltungen. Der Teilnehmerkreis ist eingrenzbar, zudem werden die anwesenden Personen am Eingang zentral registriert, so dass die Möglichkeiten der Kontrolle im Falle eines Ausbruches des Virus bei einer Person uneingeschränkt gegeben sind”, erläutert Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland). Ob die Versammlung letztlich stattfinden darf und mit welchen Vorgaben, hängt aber von den Behörden des jeweiligen Bundeslandes ab. Allgemeingültige Aussagen sind hierzu nicht möglich, da jedes Bundesland derzeit unterschiedlich vom Coronavirus betroffen ist und selbstständig entscheidet.
Werden aber – wie derzeit in Bayern – der Katastrophenfall ausgerufen und Veranstaltungen untersagt, ist davon auszugehen, dass die in diesen Zeitraum fallenden Eigentümerversammlungen nicht stattfinden dürfen. Werden sie dennoch durchgeführt, dürfte dies zu anfechtbaren Beschlüssen führen.
Vollmachten erteilen
Findet die Versammlung statt, haben Wohnungseigentümer die Möglichkeit, schriftliche Vollmachten zu erteilen. Insbesondere wenn sie selbst oder Personen in ihrem engen Umfeld einer Risikogruppe angehören, empfiehlt es sich, auf die persönliche Teilnahme zu verzichten und eine dritte Person zu bevollmächtigen, im Sinne des Eigentümers abzustimmen. So kann die Versammlung mit einem deutlich kleineren Personenkreis stattfinden. Häufig wird der Verwalter zum Vollmachtnehmer bestimmt, da seine Anwesenheit sicher vorausgesetzt werden kann. Wegen der aktuellen Situation empfiehlt es sich, von weitreichenden Entscheidungen wie umfangreichen Sanierungsmaßnahmen abzusehen. Für diese sollte später im Jahr eingeladen werden, auch um Anfechtungsklagen zu vermeiden.
Alternativen zur Präsenzveranstaltung
In einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften ist es bereits heute geübte Praxis, Eigentümerversammlungen als Telefon-, Video- oder Onlinekonferenzen durchzuführen. „Entsprechende Regelungen will der Gesetzgeber zwar erst im Zuge der laufenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes schaffen. Doch besteht in der Eigentümergemeinschaft Einstimmigkeit über eine solche Alternative zur klassischen Präsenzveranstaltung, ist dies auch schon heute möglich”, so der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer. Hierzu sind jedoch bislang noch vorbereitende Beschlüsse notwendig, die angefochten werden können – somit ist diese Lösung leider nicht in allen Gemeinschaften umzusetzen.
Vorsichtsmaßnahmen bei der Versammlung
Findet die Versammlung wie geplant statt, werden viele Immobilienverwaltungen Spender mit Desinfektionsmitteln bereithalten. Diese sollten Teilnehmer vor Betreten des Saales unbedingt nutzen. „Auf das gewohnte Händeschütteln wird wie derzeit überall besser verzichtet. Zudem sollten alle Beteiligten einen Mindestabstand von 1,5 Metern voneinander einhalten. Sinnvoll ist es zudem, mit dem eigenen Kugelschreiber zu unterschreiben und ihn nicht weiterzureichen. Und selbstverständlich gilt es größtmögliche Rücksichtnahme zu üben, in die Armbeuge zu husten und zu niesen sowie keinesfalls krank an der Versammlung teilzunehmen”, betont Kaßler.
Verschiebung als Option
Viele Eigentümerversammlungen finden in den Abendstunden in Restaurants oder Hotels statt. Da diese Veranstaltungsorte bereits in mehreren Städten geschlossen wurden und in weiteren schließen könnten, fehlt dann häufig der Versammlungsort. Vielfach werden Versammlungen daher in die zweite Jahreshälfte verschoben werden müssen. Es ist zudem absehbar, dass Eigentümer aus Verunsicherung oder wegen ihrer Zugehörigkeit zu einer Risikogruppe nicht an Eigentümerversammlungen teilnehmen werden. Werden in einem solchen Fall keine Vollmachten erteilt, kann die Durchführung einer Versammlung wohnungseigentumsrechtlich derzeit nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Positiver Nebeneffekt: Eine Verschiebung schützt nicht nur Wohnungseigentümer vor einer Infektion. „Auch in Immobilienverwaltungen wird so die Gefahr deutlich reduziert – und die Handlungsfähigkeit der Verwaltungen als Vertreter der Eigentümergemeinschaften bleibt gewährleistet. Denn würde dort wegen eines Infektionsfalls Quarantäne verhängt werden, käme die Verwaltung quasi zum Erliegen”, so der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer. Dies sollte auch berücksichtigt werden, wenn Eigentümer die anstehende Versammlung mangels öffentlicher Alternativen in die Räumlichkeiten ihrer Verwaltung verlegen möchten.

Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am 30. Januar 2020 das umstrittene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (sog. “Mietendeckel“) beschlossen. Wir informieren Sie über die wesentlichen Verpflichtungen und Folgen des Gesetzes. Das Gesetz wird am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft treten, also am Montag den 24.02.2020.

Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes werden den Vermietern umfangreiche Informations- und Auskunftspflichten auferlegt, die unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten zu erfüllen sind. Die vorsätzliche oder fahrlässige Nichtbeachtung ist mit Bußgeldern belegt. Zudem ist eine höhere als nach diesem Gesetz zulässige Miete verboten.

Betroffene Mietverhältnisse / Ausnahmen

Grundsätzlich unterliegt sämtlicher Wohnraum den Bestimmungen des Gesetzes, wobei fünf Ausnahmen gelten (§ 1 MietenWoG Bln). Besonders hinweisen möchten wir auf die im Gesetzgebungsverfahren erweiterte Ausnahme gemäß § 1 Ziffer 3, wonach nicht nur Wohnraum ausgenommen wird, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde sondern auch „im Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird“.

Auskunftspflichten gegenüber Mietern in Bestandsmietverhältnissen

In Bestandsmietverhältnissen haben Vermieter binnen zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes die Pflicht, ihren Mietern unaufgefordert Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Die entsprechende Auskunft ist auch dann vorzunehmen, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet aber bereits gekündigt ist.

Die Informationspflicht wird nur erfüllt, wenn den Mieter die Auskunft auch tatsächlich fristgerecht erreicht. Daher ist der Zugang sicherzustellen, z.B. durch Einwurfeinschreiben oder Zustellung durch Boten. Der Bote sollte vor dem Einstecken in den Briefkasten Kenntnis von dem Inhalt des Schreibens nehmen und den Zugang dokumentieren.

Folgende zur Berechnung der Mietobergrenze erforderlichen Informationen sind dem Mieter mitzuteilen:

– Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnräume (Baujahr)

– Ausstattungsmerkmale (Sammelheizung mit Bad, Sammelheizung oder Bad, ohne Sammelheizung und ohne Bad).

– Lage des Wohnraums in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen

– Vorliegen einer modernen Ausstattung:

• schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,

• Einbauküche,

• hochwertige Sanitärausstattung,

• hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,

• Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)

– Angaben zu Modernisierungsmaßnahmen zwischen Stichtag und Inkrafttreten des Gesetzes, die nach § 7 zu einem Zuschlag führen.

Angaben zur Wohnlage sind nicht notwendig.

Bestandsmietern sollte bei zwischenzeitlichen Veränderungen (Mieterhöhungen, Staffeln) nach dem 18.06.2019 auch die zu diesem Stichtag geschuldete bzw. wirksam vereinbarte Miete mitgeteilt werden. Diese Mitteilung bietet die Gelegenheit, die Nachforderung von Differenzbeträgen zwischen gezahlter und vereinbarter Miete ausdrücklich vorzubehalten. Lastschriften sind anzupassen, um die verbotene und bußgeldbewehrte Entgegennahme überhöhter Mieten zu vermeiden.

Auskunftspflichten gegenüber neuen Mietern

Bei Vermietung einer Wohnung nach Inkrafttreten des Gesetzes sind dem zukünftigen Mieter vor (!) Abschluss des Mietvertrages die o.g. Informationen zu erteilen. Zusätzlich sind die Mietinteressenten über die Höhe der zum Stichtag (18.06.2019) oder die zum Ende der letzten davorliegenden Vermietung vereinbarte oder geschuldete Miete zu informieren.

Die Auskunft muss sämtlichen Personen erteilt werden, die auf Mieterseite den Vertrag abschließen.

Auch die zuständige Behörde (Bezirksamt) kann vom Vermieter Auskünfte verlangen. Ein Verstoß gegen die Auskunftspflichten ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern bis 500.000 € belegt werden kann.

Verbot der Überschreitung der Miete zum Stichtag oder der Mietobergrenze

Bei Bestandsmietern darf keine höhere als die am Stichtag 18.06.2019 vereinbarte Miete gefordert oder entgegengenommen werden. Bei zwischenzeitlicher Neuvermietung nach dem Stichtag bis zum Inkrafttreten des Gesetzes gilt die wirksam vereinbarte Miete als Bezugsgröße. Bei erstmals, bzw. erneut abzuschließenden Verträgen nach Inkrafttreten des Gesetzes sind die Mietobergrenzen (Tabellenwerte, ggf. mit Zuschlägen) einzuhalten.

Kein Fordern und Entgegennehmen

Auch das bloße Entgegennehmen wurde neben dem Fordern einer über den Grenzen des Gesetzes liegenden Miete in der nunmehr beschlossenen Fassung des Gesetzes als Bußgeldtatbestand aufgenommen. Da das Gesetz als Verbotsgesetz ausgelegt ist, führen Vereinbarungen höherer Mieten (solange das Gesetz in Kraft ist) zu einer Unwirksamkeit nach § 134 BGB.

Vermietungen

Bei Vermietungen nach Inkrafttreten des Gesetzes sollten durch vertragliche Vereinbarungen Vorkehrungen getroffen werden, um für die Zeit nach Außerkrafttreten des Gesetzes (oder dessen gerichtlich festgestellter Unwirksamkeit) höhere Mieten verlangen zu können. Auch sind Möglichkeiten vorzusehen, um ggf. Mietdifferenzen nachfordern zu können.

Ablehnung Mängelbeseitigung und Mietminderung

Lässt ein Mieter die durch den Vermieter oder einen beauftragten Handwerker angebotene Mängelbeseitigung nicht zu, ist ab diesem Zeitpunkt ein Einbehalten von Teilen der Miete unzulässig. Zurückbehaltene Beträge sind nachzuzahlen.
Der Fall
Seit dem Jahr 1998 sind die Beklagten Mieter einer Wohnung mit wechselnden Vermietern. Im Zeitraum der Jahre 2003 bis 2012 wurde den Mietern aufgrund unterschiedlicher Mängel in der Wohnung eine Mietminderung zwischen zehn und 35 Prozent gerichtlich zugesprochen. Nach dem Jahr 2012 beriefen sich die Mieter wegen weiterer Mängel auf das Leistungsverweigerungsrecht und behielten bis zur Beseitigung der Schäden weiterhin Teile der Miete ein. Zum Ende des Jahres 2015 sprach die Klägerin und aktuell im Grundbuch eingetragene Eigentümerin die Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund des Zahlungsverzuges aus. Zusätzlich wurde die Räumung der Wohnung beantragt.
Die Mieter nahmen hierzu Stellung und erklärten, dass sie aufgrund der Beweiserhebung in einem noch nicht beendeten Berufungsverfahren mit einem früheren Eigentümer zu einer Duldung der Mängelbeseitigung nicht verpflichtet seien. Die Beseitigung der Mängel würde einer Vernichtung von Beweismitteln entsprechen. In der mündlichen Verhandlung vor dem zuständigen Amtsgericht bekräftigten die Mieter ihre Erklärung und ergänzten, dass die Mängel besichtigt werden können. Eine Beseitigung sei aber nur mit der Zustimmung des vorherigen Eigentümers möglich, der zugleich Klagepartei im anderen Verfahren ist.
Die Vermieterin sprach im Juli 2016 eine weitere Kündigung aus. Im Gegensatz zur ersten Kündigung, konnte ab diesem Zeitpunkt eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB ausgesprochen werden, da die Mieter mit rund 4.900 Euro Verzug deutlich über der zweifachen Monatsmiete lagen.
Das Amtsgericht bestätigte den Zahlungsverzug der Mieter und forderte sie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Die Mieter gingen in Berufung und die Entscheidung des Amtsgerichtes wurde durch das Landgericht aufgehoben. Die Vermieterin verlangt in der Revision die Wiederherstellung des Amtsgerichtsurteils.
Die Entscheidung
Die Klage der Vermieterin auf Herausgabe und Räumung der Wohnung hat Erfolg. Das Urteil des Amtsgerichts wurde durch den Bundesgerichtshof wiederhergestellt.
Durch die Ablehnung der Mieter, eine Beseitigung der Mängel zu dulden, konnten diese keinen Gebrauch mehr vom Leistungsverweigerungsrecht machen. Die Mieter befanden sich demnach mit den einbehaltenen Beträgen in Verzug. Das Mietverhältnis gilt mit der von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs im Juli 2016 als beendet.
Ein Leistungsverweigerungsrecht der Mieter nach § 320 BGB hat grundsätzlich den Zweck, einen Vermieter durch den so ausgeübten Druck zu einer Mangelbeseitigung zu bewegen. Es kann aber nicht mehr in Anspruch genommen werden, wenn der Sinn verfehlt wird oder nicht mehr erreicht werden kann. Aus diesem Grund endet dieses Recht nicht nur nach der Beseitigung der Mängel, sondern auch durch die Weigerung der Mieter, die Mangelbeseitigung zu ermöglichen oder den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Denn auf diese Weise kann das Zurückbehaltungsrecht seinen eigentlichen Zweck, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten, nicht erfüllen. Die Folge des Wegfalls des Zurückbehaltungsrechts ist die sofortige Fälligkeit der zurückbehaltenen Teile der Miete.
Zu einer Verweigerung der Mängelbeseitigung waren die Mieter auch nicht berechtigt, weil sie die Vernichtung von Beweismitteln im Rahmen eines anderen Verfahrens befürchteten. Die Mängel hätten nach Ansicht des Bundesgerichtshofes beispielsweise im Rahmen eines Gutachtens, mit Fotos oder durch Zeugenaussagen aufgenommen und somit bewiesen werden können.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. April 2019, VIII ZR 12/18
Vorinstanzen:
Amtsgericht Dresden, Entscheidung vom 3. Juni 2016, 140 C 535/16
Landgericht Dresden, Entscheidung vom 8. Dezember 2017, 4 S 310/16

Abstimmungsmodus Verwalterbestellung

Gibt es mehrere Bewerber für das Amt des Verwalters, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht einer die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nach dem vom Versammlungsleiter festgelegten Abstimmungsmodus nur eine Ja-Stimme abgeben dürfen. Hiermit trifft der Bundesgerichtshof (BGH) eine wichtige Aussage zum Zähl- und Abstimmungsverfahren, die nicht nur bei der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung mit mehr als einem Bewerber gilt, sondern auch darüber hinaus (z.B. Abstimmung über verschiedene Instandsetzungsvarianten) zu beachten ist.
Mit Urteil vom 18. Januar 2019 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 324/17 stärkt der BGH die Rolle des Versammlungsleiters. In aller Regel ist dies der bestellte Verwalter (siehe § 24 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz [WEG]). Zugleich zeigt sich, dass der Verwalter, wenn er über die neue Amtsbesetzung abstimmen lässt und mehrere Verwalterkandidaten zur Wahl stehen, neutral agieren muss. Ein fehlerhafter verfrühter Abbruch des Wahlvorgangs stellt einen Anfechtungsgrund dar.
Der Fall
Die Parteien der Anfechtungsklage bilden eine Wohnungseigentümergemein-schaft in Leipzig. Abgestimmt wird laut Gemeinschaftsordnung (GO) nach dem Verhältnis der Größe der Miteigentumsanteile (MEA), d.h. nach dem sog. Wertprinzip. In § 6 Abs. 7 Satz 1 GO ist vereinbart, dass Stimmenthaltungen als nicht abgegebene Stimmen gelten. Laut Satz 2 werden sie ebenso wie die Stimmen nicht anwesender oder nicht vertretener Wohnungseigentümer bei der Feststellung der Stimmenmehrheit nicht mitgerechnet. In der Versammlung vom 10.11.2016 waren Eigentümer mit insgesamt 935,35/1.000 MEA persönlich anwesend oder durch Vollmacht vertreten. Unter Tagesordnungspunkt (TOP) 1 wurde über die Bestellung eines Verwalters ab 1.1.2017 beschlossen. Neben der amtierenden Verwalterin (Beschlussvorschlag 1) gab es 3 weitere Bewerber (Beschlussvorschläge zu 2-4). Bei der Abstimmung über den Beschlussvorschlag 1 entfielen auf die Ja-Stimmen 463,40/1.000 MEA, auf die Nein-Stimmen 382,25/1.000 MEA sowie 89,70/1.000 MEA auf Enthaltungen. Der Versammlungsleiter – dem Urteil lässt sich nicht entnehmen, ob dies der amtierende Verwalter oder ein Wohnungseigentümer war – stellte daraufhin fest, dass die bisherige Verwalterin wiedergewählt sei und es daher keiner weiteren Abstimmungen mehr bedürfe. Der Versammlungsleiter stand offenbar auf dem Standpunkt, dass 463.40/845,65 MEA die ausreichende Mehrheit darstellten, da die 89,70/1.000 MEA Enthaltungen gemäß § 6 Abs. 7 GO nicht in die Stimmauszählung einzubeziehen gewesen seien, Bezugsgröße also nicht 935,35 MEA waren, sondern 845,65 (Summe der MEA der Ja- und Nein-Stimmen).
Die Anfechtungskläger halten diese Zählweise und das Beschlussergebnis für ungültig. Das Amtsgericht Leipzig gab ihrer Klage statt, die Berufung der beklagten übrigen Wohnungseigentümer wies das Landgericht Dresden zurück, allerdings unter Zulassung der Revision.
Die Entscheidung
Die Revision hat keinen Erfolg. Der (Wieder-)Bestellungsbeschluss sei – so der BGH – zu Recht für ungültig erklärt worden, da die Beschlussfassung wegen eines fehlerhaft praktizierten Abstimmungsverfahrens den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung widersprochen habe. Zwar sei es Sache des Versammlungsleiters, das Abstimmungsverfahren festzulegen, sofern durch die GO oder einen Geschäftsordnungsbeschluss keine anderweitige Festlegung erfolgt sei. Demnach könne und dürfe der Versammlungsleiter nach pflichtgemäßem Ermessen den Abstimmungsmodus, insbesondere die Reihenfolge der Abstimmungsfragen, festlegen. Innerhalb dieses Ermessens könne und dürfe er auch bestimmen, welches Wahlverfahren durchgeführt wird, wenn es mehrere Bewerber um ein Amt gibt. In Betracht komme etwa, dass jeder Eigentümer bei einer nacheinander erfolgenden Abstimmung über die einzelnen Bewerber nur eine Ja-Stimme vergeben darf. Ebenso möglich sei allerdings auch, dass jeder Eigentümer bei jedem Wahlgang von seinem Stimmrecht unabhängig von seiner sonstigen Stimmabgabe Gebrauch machen dürfe, im vorliegenden Fall also bei vier Kandidaten insgesamt vier Ja-Stimmen habe. Im hier entschiedenen Fall konnte der BGH offenlassen, welches Abstimmungsverfahren der Versammlungsleiter tatsächlich festgelegt habe (Rn 12 der Urteilsgründe). Denn in allen denkbaren Fällen sei die erforderliche Stimmenmehrheit nicht zustande gekommen. Denn der bisherige Verwalter habe in dem einzigen durchgeführten Wahlgang nur die relative Mehrheit der Stimmen erreicht, nicht aber die absolute Mehrheit, die es gestattet hätte, die Wahl vorzeitig zu beenden. Sollte es nach dem festgelegten Abstimmungsverfahren so gewesen sein, dass jeder Eigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben durfte, hätte der Amtsinhaber nur 463,40/935,35 MEA auf sich vereint, so dass die Nein-Stimmen und Enthaltungen (zusammen 471,95/935,35 MEA) einem der anderen drei Kandidaten zum Wahlsieg hätten verhelfen können. Sollten hingegen jedem Eigentümer vier Ja-Stimmen zugestanden haben, gälte nichts anderes. Theoretisch hätte dann ein anderer Kandidat sogar 100% der Stimmen (935,35/935,35 MEA) auf sich vereinen können.
Fazit für den Verwalter
Es war fehlerhaft, die Enthaltungen auszuklammern. Die absolute Stimmenmehrheit war demnach auf 935,35 MEA zu beziehen und nicht nur auf 845,65 MEA. Die absolute Mehrheit wäre bei 467,70 MEA (über ½ von 935,35 MEA) erreicht gewesen. 463,40/935,35 MEA waren zu wenig.
Der Versammlungsleiter muss das Abstimmungsverfahren vor Beginn der Abstimmung klar und eindeutig festlegen. Dies tut er nach pflichtgemäßem Ermessen, wobei es sein kann, dass die GO eine Regelung trifft oder durch Geschäftsordnungsbeschluss eine spezielle Verfahrensweise bestimmt wird.
Darf nach dem angeordneten Abstimmungsverfahren jeder Eigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben, muss der Versammlungsleiter Acht geben. Ist eine abgegebene Ja-Stimme „aufgebraucht“, darf derselbe Eigentümer kein zweites Mal mit Ja stimmen. Bei Geltung des Wertprinzips kann dies mühevoll sein, insbesondere wenn geheim abgestimmt wird, was bei Personalwahlen (Amtsbesetzung) öfters vorkommt.

Referentenentwurf WEG Reform

Da ist er nun, der Paukenschlag, mit dem das Jahr aus Verwaltersicht beginnt. Das Bundesjustizministerium hat Ländern und Verbänden den lange erwarteten » Referentenentwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zur Verfügung gestellt. Er ist beachtenswert, weil er mutig ist und nach vorn gerichtet. Doch nicht alle Regelungen werden bei Immobilienverwaltungen für Freude sorgen. Die Ladungsfrist für Eigentümerversammlungen beispielsweise soll sich von zwei auf vier Wochen verlängern, und für Eigentümer soll es leichter werden, sich bei Unzufriedenheit von ihrer Verwaltung zu trennen. Auch soll künftig ein jährlicher Vermögensstatus für die Gemeinschaft erstellt werden. Der Referentenentwurf entwickelt aber insgesamt ein modernes, innovatives und zeitgemäßes Berufsprofil des Immobilienverwalters. Damit könnte in der Folge die Tätigkeit interessanter werden für jene, die bislang nicht in diesem Bereich tätig waren.
Zudem könnte das Gesetz zum Motor der Klimawende im Gebäudebestand werden, die nicht zuletzt von zahllosen Hemmnissen der bisherigen Gesetzgebung seit Jahren ausgebremst wird. Sollten sie nun tatsächlich abgebaut werden, wäre dies ein enormer Schritt hin zum Erreichen der politisch gesetzten Klimaziele. Denn die rund zehn Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland, die von der Gesetzesreform betroffen wären, verfügen über ein enormes Potenzial für den Klimaschutz! Ebenso hoffnungsfroh stimmt die geplante Regelung für den Einbau von Ladestationen für E-Fahrzeuge. Auch hier fielen wesentliche Hürden, wenn die bisherigen Zustimmungserfordernisse abgeschafft werden und stattdessen jedem Wohnungsnutzer das grundsätzliche Recht zugesprochen wird, die Infrastruktur auf eigene Kosten zu installieren. Kombiniert mit der von der Bundesregierung in Aussicht gestellten gezielten Förderung könnte hier endlich viel in Bewegung kommen. Allerdings wird auch hier die Freude geteilt sein. Sieht doch der Referentenentwurf auch einen Rechtsanspruch des Mieters auf Einbau einer Ladesäule vor sofern bereits ein Stellplatz vorhanden ist.

Klagerücknahme sofort dem Verwalter mitteilen

Anfechtungsklagen werden in aller Regel dem Verwalter zugestellt. Nimmt ein Anfechtungskläger seine Klage zeitnah zurück, sollte er dies sofort dem Verwalter mitteilen, damit dieser keinen Rechtsanwalt für die Beklagten mehr beauftragt oder ein erteiltes Mandat stoppt.
Mit Beschluss vom 23. Mai 2019 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZB 196/17 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass die den beklagten Wohnungseigentümern entstandenen Rechtsanwaltsgebühren ausnahmsweise auch dann vom Anfechtungskläger zu erstatten sein können, wenn dieser seine Klage vor Einschaltung des Beklagtenanwalts längst zurückgenommen hatte, Verwalter und Beklagtenseite das aber nicht rechtzeitig erfuhren.
Der Fall
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Baden-Württemberg. Der Kläger hatte gegen die Beschlussfassung einer Eigentümerversammlung Anfechtungsklage erhoben. Die Klage reichte er am 3. Juni 2016 bei Gericht ein. Mit Schriftsatz vom 8. Juli 2016 (Freitag) nahm der Kläger die Klage zurück. Zu diesem Zeitpunkt hatte das Amtsgericht die Zustellung der Klage nebst Fristsetzung und Terminverfügung an den Verwalter bereits veranlasst. Die Zustellung erfolgte tags darauf, am Samstag, 9. Juli 2016, durch Einwurf in den Briefkasten des Verwalters. Dieser beauftragte gleich am Montag, 11. Juli 2016, einen Rechtsanwalt mit der Beschlussverteidigung.
Der Rechtsanwalt bestellte sich mit Schriftsatz vom selben Tage, der am Mittwoch, 13. Juli 2016, beim Amtsgericht eintraf. Tags darauf, am 14. Juli 2016, wurde dem Verwalter vom Gericht der Klagerücknahmeschriftsatz zugestellt. Mit Beschluss vom 2. August 2016 legte das Amtsgericht die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger auf. Die Beklagtenseite beantragte Festsetzung ihrer Rechtsanwaltskosten, namentlich eine reduzierte 0,8 Verfahrensgebühr und die 2,0 Erhöhungsgebühr für die Mehrfachvertretung der übrigen Wohnungseigentümer auf Beklagtenseite. Dem Kostenfestsetzungsantrag wurde stattgegeben, die Rechtsmittel des Klägers scheiterten in allen Instanzen.
Die Entscheidung
Der BGH bestätigt die Festsetzung der Anwaltsgebühren auf Beklagtenseite. Zwar sei bei rein objektiver Betrachtung die Beauftragung des Beklagtenrechtsanwalts durch den Verwalter nicht mehr erforderlich gewesen, da im Zeitpunkt der Anwaltsmandatierung die Anfechtungsklage zurückgenommen gewesen und der angefochtene Beschluss mithin bestandskräftig geworden sei. Indes komme es nicht auf eine rein objektive Betrachtung an, sondern darauf, ob der Verwalter sich im Zeitpunkt der Anwaltsbeauftragung in einer ihm nicht vorwerfbaren Unkenntnis von der
Klagrücknahme befunden habe. Im vorliegenden Fall sei dem WEG-Verwalter kein Vorwurf zu machen. Der Rücknahmeschriftsatz sei ihm erst nach der Mandatierung zugestellt worden. Vorher habe der Verwalter keine Kenntnis gehabt oder hätte haben müssen.
Der Höhe nach sei die Kostenfestsetzung ebenfalls nicht zu beanstanden. Da der Beklagtenanwalt mehr als 7 Wohnungseigentümer vertreten habe, stehe ihm die volle Mehrfachvertretungsgebühr nach Nr. 1008 des Vergütungsverzeichnisses zum Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (VV RVG) zu. Die einzige Gebührenreduzierung trete dadurch ein, dass der Beklagtenanwalt nicht die volle Verfahrensgebühr von 1,3 erhalte (Nr. 3100 VV RVG), sondern die reduzierte Verfahrensgebühr von 0,8 (Nr. 3101 VV RVG).
Fazit für den Verwalter
Nach Zustellung einer Anfechtungsklage bei ihm ist der Verwalter „von Amts wegen“, also kraft seiner gesetzlichen Vertretungsmacht, befugt und ermächtigt, einen geeigneten Rechtsanwalt mit der Vertretung der Beklagten im Anfechtungsprozess zu beauftragen. Einer rechtsgeschäftlichen Ermächtigung, z.B. durch Beschluss oder Regelung im Verwaltervertrag, bedarf es nicht. Unabhängig davon steht es jedem beklagten Wohnungseigentümer frei, im eigenen Namen und auf eigene Kosten einen eigenen Rechtsanwalt zu beauftragen. Diesen muss er indes grundsätzlich selbst bezahlen, sofern nicht aufgrund des Streitgegenstandes der Klage ein konkreter Interessenkonflikt vorliegt, der es rechtfertigt, einen zweiten (eigenen) Rechtsanwalt auf Beklagtenseite einzuschalten. Grundsätzlich bleibt es aber dabei, dass der vom Verwalter mandatierte Rechtsanwalt die vollen Gebühren einstreicht. Im Einzelfall kann es sich für den neutralen Verwalter anbieten, einen Eigentümer, der einen eigenen Rechtsanwalt beauftragen möchte, auf dieses Regel-Ausnahme-Verhältnis hinzuweisen.
Erfährt der Verwalter vor Anwaltsbeauftragung von der Rücknahme der Klage, darf er den Beklagtenanwalt nicht mehr mandatieren. Dies wäre mutwillig. Entstehende Rechtsanwaltskosten müsste der Anfechtungskläger dann nicht bezahlen. Im vorliegenden Fall hatte es die Klägerseite offenkundig versäumt, den Verwalter sogleich über die Klagrücknahme in Kenntnis zu setzen, also bösgläubig zu machen. Dieses Versäumnis geht zu Lasten des Anfechtungsklägers bzw. seines Anwalts.

Vergleichsmiete nicht immer Höchstmiete

Eine Vermieterin begehrt unter Darlegung von drei Vergleichswohnungen eine Mieterhöhung. Die Mieterin stimmt der geforderten Erhöhung der Nettomiete jedoch nur zum Teil zu. Wird im Rechtsstreit hierzu ein gerichtlich bestelltes Sachverständigengutachten herangezogen, das eine große Spanne der Miethöhe vergleichbarer Wohnungen feststellt, so kann man sich nicht auf die höchste ermittelte Miete als ortsübliche Vergleichsmiete berufen.

Der Fall
Die Beklagte ist Mieterin einer 54 Quadratmeter großen Wohnung. Sie erhält von der Hausverwaltung mit Schreiben vom 30. Oktober 2014 eine Mieterhöhung mit der Bitte um Zustimmung. Unter Angabe von drei Vergleichswohnungen soll die Nettomiete von 310,50 Euro auf 352,08 Euro angehoben werden. Die Mieterin stimmt mit Schreiben vom 22. Dezember 2014 jedoch lediglich einer Erhöhung um 13,50 Euro auf 324,00 Euro zu. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von 6,00 Euro. Durch Klage beim Amtsgericht fordert die Klägerin Zustimmung zur Mieterhöhung auf die im Schreiben vom 30. Oktober 2014 angekündigte Höhe von insgesamt 352,08 Euro.

Das zuständige Amtsgericht hat zur Klärung ein Sachverständigengutachten mit zwei Ergänzungsgutachten beauftragt, das bei 16 vergleichbaren Wohnungen eine Mietpreisspanne von 4,58 Euro bis 7,08 Euro je Quadratmeter ermittelt. Auf dieser Grundlage wurde die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Punktwert von 5,80 Euro pro Quadratmeter festgestellt. Das Amtsgericht hat das erweiterte Zustimmungsbegehren der Klägerin abgewiesen. Die Klägerin ging in Berufung und verfolgt ihr Zustimmungsbegehren weiter.

Auch das Landgericht hat das erweiterte Zustimmungsverlangen der Klägerin abgewiesen und führt zur Begründung aus, dass das Amtsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete zu Recht auf 5,80 Euro je Quadratmeter geschätzt habe. Das Ergebnis des Gutachtens kann dahingehend gedeutet werden, dass das arithmetische Mittel der zugrunde gelegten Vergleichswohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt. Durch die Klägerin wird jedoch die Auffassung vertreten, dass eine Erhöhung auf 6,52 Euro zustimmungspflichtig sei, da dieser Wert durch die Spanne des Gutachtens gerechtfertigt werden könne. So spiegelt ihres Erachtens auch der oberste Wert der vorgenannten Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete wider.

Die Entscheidung
Kommt ein Sachverständiger durch die Betrachtung von Vergleichswohnungen zu einer großen Spanne der festgesetzten Mieten, kann nicht automatisch der obere Rand als ortsübliche Vergleichsmiete angesehen werden. Zunächst müssen die qualitativen Unterschiede der herangezogenen Wohnungen zu der zu bewertenden Wohnung herausgearbeitet werden, um eine generelle Vergleichbarkeit herzustellen – beispielsweise durch Zu- und Abschläge oder ein Punkt Bewertungssystem. Ergibt sich auch danach weiterhin ein großer Unterschied der Miethöhe, so dürfe die ortsübliche Einzelvergleichsmiete jedoch nicht mit dem oberen Wert der Streubreite gleichgesetzt werden. Hier liegt es im Ermessen des Richters, die vom Vermieter zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb eines Rahmens festzusetzen. Dabei sind verschiedene Ansätze möglich, die dem Richter nicht abschließend vorgegeben werden können. Kommt es jedoch bei einer gutachterlich ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu einem punktgenauen Wert, sondern zu einer relativ kleinen Spanne, so kann bei einer geringen Abweichung eine Mieterhöhung am oberen Rand erfolgen.

Der Bundesgerichtshof hält die Auffassung der Vermieterin für unbegründet und teilt insoweit die Feststellung der Vorinstanzen. Würde man der Auffassung der Klägerin folgen, würde dies eine Spitzenmiete darstellen und nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Beurteilung des Landgerichts hält jedoch einer rechtlichen Prüfung nicht in allen Punkten stand, da im Sachverständigengutachten Mängel bestehen. Daher wird der Sachverhalt an das Berufungsgericht (Landgericht) zurückverwiesen, um diese durch ein neues oder ergänzendes Gutachten zu beseitigen und darauf aufbauend „tragfähigere Feststellungen sowohl zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch zur Einzelvergleichsmiete“ zu treffen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.04.2019, VIII ZR 82/18

Anspruch auf Beschlussdurchführung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat vom Verwalter verlangt, dass dieser im Auftrag der WEG gegen die frühere Hausverwaltung Klage erheben solle. Dieser Beschluss wurde trotz Aufforderung der Eigentümergemeinschaft von der Hausverwaltung nicht umgesetzt. Daher haben mehrere WEG-Mitglieder Klage gegen den derzeitigen Verwalter eingereicht.

Der Fall

Eine Eigentümergemeinschaft aus Nordrhein-Westfalen beauftragte mit Beschluss vom 14. Dezember 2015 ihre Hausverwaltung, Klage gegen die frühere Verwalterin mit dem Ziel zu erheben, die fehlerhaften Abrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2009 bis 2012 neu zu erstellen. Diesen Beschluss setzte die beklagte Hausverwaltung trotz einer Aufforderung durch die klagende WEG mit anwaltlichem Schreiben vom 21. Mai 2016 nicht um. Daraufhin hat die Wohnungseigentümergemeinschaft Klage gegen die derzeitige Hausverwaltung eingereicht. Die Klageschrift wurde der Hausverwaltung am 22. Juli 2016 zugestellt.

Einen Tag vor Zustellung der Klageschrift, also am 21. Juli 2016, hat die WEG in der Eigentümerversammlung beschlossen, dass die derzeitige Hausverwaltung „die frühere Verwalterin unter Fristsetzung auffordert, die Abrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2009 bis 2012 neu zu erstellen, und gleichzeitig ankündigt, dass andernfalls eine kostenpflichtige Ersatzvornahme erfolgen werde. Zugleich wurde der Beschluss vom 14. Dezember 2015 aufgehoben.” Der WEG-Beschluss vom 21. Juli 2016 wurde auf die Anfechtungsklage der Wohnungseigentümer mit Urteil vom 9. Januar 2017 für ungültig erklärt.

Das Amtsgericht hat der Klage gegen die Hausverwaltung stattgegeben. Nachdem auf Veranlassung der derzeitigen Verwaltung mit Schriftsatz vom 20. April 2017 Klage gegen die frühere Verwalterin mit dem Ziel der Neuerstellung der Abrechnungen erhoben worden sei, habe die Eigentümergemeinschaft den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Hausverwaltung habe dieser Erledigungserklärung widersprochen. Das Landgericht hat daraufhin die Berufung der Hausverwaltung zurückgewiesen und festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt sei. Dagegen hat die derzeitige Verwaltung Berufung eingelegt und will die Abweisung der Klage erreichen.

Die Entscheidung
Das Landgericht Düsseldorf erklärt die Klage der Eigentümer für zulässig und begründet. Diese seien berechtigt, durch eine Klage gegen den Verwalter die Durchführung einer von den Eigentümern beschlossenen Maßnahme zu erzwingen. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage sei erst entfallen, nachdem die Hausverwaltung Klage gegen die frühere Verwalterin erhoben habe und damit seiner Verpflichtung zur Umsetzung des Beschlusses nachgekommen sei. Daher sei festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt habe.

Der Bundesgerichtshof führt in seinem Urteil aus, dass dies einer rechtlichen Nachprüfung standhalte. Wenn ein Kläger die Hauptsache einseitig für erledigt erkläre, der Beklagte dem aber widerspreche und Klageabweisung beantrage, habe das Gericht, wie hier geschehen, durch Urteil darüber zu entscheiden, ob die Erledigung eingetreten sei oder nicht. Das Berufungsgericht habe zu Recht die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache ausgesprochen, weil die Klage bei Eintritt des erledigenden Ereignisses zulässig und begründet gewesen und weil sie durch dieses Ereignis unbegründet geworden sei. Zutreffend nehme das Berufungsgericht an, dass ein einzelner Wohnungseigentümer vom Verwalter die Umsetzung eines Beschlusses verlangen könne.

Der Senat habe mit Urteil vom 8. Juni 2018 die umstrittene Frage, ob dem einzelnen Wohnungseigentümer ein solcher Anspruch gegen den Verwalter zustehe, entschieden. Danach könne jeder Wohnungseigentümer vom Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfülle. Dieser Anspruch könne auch im Klageweg durchgesetzt werden. Demgemäß seien die Kläger berechtigt, den Beklagten auf Umsetzung des Beschlusses vom 14. Dezember 2015 gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Der Annahme, die Klage sei ursprünglich zulässig und begründet gewesen, stehe nicht entgegen, dass der Beschluss vom 14. Dezember 2015 durch den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 21. Juli 2016 aufgehoben worden sei. Allerdings sei für die beklagte Hausverwaltung die geänderte Vorgehensweise gegen die frühere Verwalterin verbindlich gewesen, da die Beschlussanfechtungsklage keine aufschiebende Wirkung habe. Solange ein Beschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sei, sei er nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gültig. Das führe aber nicht dazu, dass die Erledigung der Hauptsache nicht festgestellt werden könne. Diese setze nicht voraus, dass die Klage bereits im Zeitpunkt ihrer Erhebung zulässig und begründet war. Vielmehr könne sich grundsätzlich eine zunächst unzulässige oder unbegründete Klage erledigen, wenn sie nur später, nämlich im Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses, zulässig und begründet war. So liege es nach Ansicht des BGH hier. Das Berufungsgericht sehe das erledigende Ereignis zu Recht in der Umsetzung des Beschlusses vom 14. Dezember 2015. Die Pflicht zur Umsetzung dieses Beschlusses habe mit dem Eintritt der Rechtskraft des Urteils vom 9. Januar 2017, mit dem der ihn abändernde Beschluss vom 21. Juli 2016 für ungültig erklärt wurde, wieder aufgelebt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Februar 2019, V ZR 71/18