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Mietspiegel Nachbargemeinde

Für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann der Mietspiegel einer Nachbargemeinde nur dann herangezogen werden, wenn eine Gesamtbetrachtung der Verhältnisse des Einzelfalls zu einer Vergleichbarkeit der benachbarten Städte führt. Wesentliche Kriterien sind dabei Einwohnerzahl, Bevölkerungsdichte, Infrastruktur sowie kulturelle Angebote.
Der Fall
Die Vermieterin eines großen Anwesens in der Stadt Stein, welche unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet der Stadt Fürth bei Nürnberg angrenzt, verlangte von der Mieterin einer Mieterhöhung um 345,00 Euro ab dem 01.01.2014 zuzustimmen, nachdem die Miete seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 2004 unverändert 3.000,00 Euro betrug. In dem Mieterhöhungsverlangen nahm die Vermieterin auf den beigefügten Mietspiegel der Stadt Fürth Bezug. Die Stadt Stein hat etwa 15.000 Einwohner, während in Fürth etwa 125.000 Menschen leben. Die Stadt Stein hat eine Bevölkerungsdichte von 768 Personen pro Quadratkilometer, während in Fürth 1.960 Personen pro Quadratkilometer leben. Fürth verfügt im Gegensatz zu Stein über U- und S-Bahnanschluss und Einrichtungen wie Krankenhäuser, Kinos und Theater. Die Mieterin stimmt dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Sie führt als Argument an, dass der Mietspiegel der Stadt Fürth nicht herangezogen werden dürfe, um eine Mieterhöhung in Stein zu begründen. Beide Städte seien nicht vergleichbar. Die Vermieterin ist der Ansicht, dass beide Gemeinden schon aufgrund der unmittelbaren Nähe zu Nürnberg vergleichbar seien und sich dies auch bei den Grundstückspreisen niederschlage. Die auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung gerichtete Klage der Vermieterin hatte weder vor dem Amtsgericht noch dem Berufungsgericht Erfolg.
Die Entscheidung
Der BGH stellt bestätigend fest, dass das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin den formellen Anforderungen des § 558a Abs.1, Abs.2 Nr. 1, Abs.4 Satz 2 BGB nicht genügt, da der Mietspiegel der Stadt Fürth zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens für das in der Stadt Stein gelegene Mietobjekt nicht geeignet ist. Das Mieterhöhungsverlangen muss in formeller Hinsicht Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet und der Mieter diese Angaben zumindest ansatzweise überprüfen kann. Diese Voraussetzungen sind durch die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth vorliegend nicht erfüllt. Denn der Mietspiegel einer anderen Gemeinde ist nach § 558a BGB nur dann ein taugliches Mittel, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.
Bei den Städten Stein und Fürth handelt es sich jedoch nicht um vergleichbare Gemeinden im Sinne des § 558a Abs.4 Satz 2 BGB. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gegeben ist, muss eine Gesamtbetrachtung aller Kriterien des Einzelfalls und deren anschließender Gewichtung und Abwägung erfolgen. Für die Gesamtbetrachtung des Einzelfalls sind wichtige Kriterien wie Einwohnerzahl, Bevölkerungsdichte, Infrastruktur und das jeweilige kulturelle Angebot zu berücksichtigen und abzuwägen. Hierin unterscheiden sich beide Städte jedoch wesentlich. Der Ort Stein verfügt nicht wie Fürth als sogenanntes Oberzentrum über zentralörtliche Einrichtungen der Grundversorgung sowie weitere Einrichtungen des spezialisierten höheren Bedarfs. Zudem befindet sich im Stadtgebiet der Stadt Stein weder eine U-Bahn- noch eine S-Bahn-Haltestelle, welche für die Erreichbarkeit der infrastrukturellen Angebote für die Einwohner von Bedeutung ist. Die unmittelbare örtliche Nähe beider Gemeinden zu Nürnberg, welches sich auch bei den Grundstückspreisen niederschlägt, kann keine Vergleichbarkeit beider Städte begründen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.8.2019, Az. VIII ZR 255/18

Baumfällen bei Grenzabstand

Ein Grundstückseigentümer kann in aller Regel von seinem Nachbarn nicht die Beseitigung von Bäumen wegen der von ihnen ausgehenden natürlichen Immissionen auf sein Grundstück verlangen, wenn die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten worden sind.
Der Fall
Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke, die in Baden-Württemberg belegen und mit Wohnhäusern bebaut sind. Auf dem Grundstück des Beklagten stehen in einem Abstand von mindestens zwei Meter zu der Grenze drei ca. 18 Meter hohe, gesunde Birken. Wegen der von den Birken ausgehenden Immissionen (Pollenflug, Herausfallen der Samen und Früchte, Herabfallen der leeren Zapfen sowie der Blätter und Birkenreiser) verlangt der Kläger mit seinem Hauptantrag deren Entfernung und hilfsweise eine monatliche Zahlung von jeweils 230 € in den Monaten Juni bis November eines jeden Jahres.
Die Entscheidung
Der BGH hat der zugelassenen Revision des beklagten Eigentümers stattgegeben und damit das erstinstanzliche Urteil, welches die Klage des Nachbarn im Haupt- und Hilfsantrag abgewiesen hatte, wieder hergestellt. Der Bundesgerichtshof führt in seiner Begründung aus, dass ein Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB voraussetzt, dass der Beklagte ein Störer im Sinne dieser Vorschrift sein muss. Hierfür genügt jedoch nicht bereits das Eigentum an dem Grundstück, von dem die Einwirkung ausgeht. Vielmehr muss festgestellt werden, ob es Sachgründe gibt, dem Grundstückseigentümer die Verantwortung für das Geschehen aufzuerlegen. Wenn es um durch Naturereignisse ausgelöste Störungen geht, ist entscheidend, ob sich die Nutzung des Grundstücks von dem die Beeinträchtigungen ausgehen, im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung hält. In aller Regel ist von einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung auszugehen, wenn –wie hier gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 4a i. V. m. Abs. 2 Satz 1 NRG-BW a. F. – die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten sind. Kommt es trotz der Einhaltung der Abstandsgrenzen zu natürlichen Immissionen auf dem Nachbargrundstück, ist der Eigentümer des Grundstücks hierfür nach der von dem Gesetzgeber vorgenommenen Wertung regelmäßig nicht verantwortlich. Der BGH weist zwar darauf hin, dass grundsätzlich der Landesgesetzgeber nicht dem Nachbarn Rechte nehmen könne, die sich aus § 1004 Abs. 1 BGB ergeben, jedoch müsse die (Vor-)Frage gestellt werden, ob ein Grundstücks-eigentümer für natürliche Immissionen verantwortlich sei. Sobald dies ausscheidet, gibt es auch keinen Konflikt zwischen den Regeln des BGB und den landesrechtlichen Vorschriften. Da der Grundstückseigentümer für die Beeinträchtigungen nicht verantwortlich ist, scheidet auch ein Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB vollständig aus.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.9.2019, Az. V ZR 218/18

Härtefallabwägung bei Mieterhöhung

Bei der Prüfung eines Härteeinwandes nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung kommt es bei der Interessenabwägung der Mietvertragsparteien auf die Umstände des Einzelfalles an. Es ist zwar zu prüfen, ob die Wohnungsgröße angemessen ist, aber auch die Verwurzelung des Mieters sowie seine gesundheitliche Verfassung zu berücksichtigen. Ausgeschlossen ist der Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 Satz 2 BGB jedoch dann, wenn die Modernisierungsmaßnahme aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters durchgeführt wurde.
Der Fall
Der Mieter (Kläger) bewohnt seit seinem fünften Lebensjahr eine knapp 86 qm große Wohnung in Berlin, die er inzwischen allein nutzt. Der Mietvertrag über die in einem 1929 erbauten Mehrfamilienhaus liegende Wohnung wurde von den Eltern des Mieters im Jahre 1962 abgeschlossen. Der Mieter bezieht Arbeitslosengeld II und erhält zur Deckung der Wohnungsmiete monatlich einen Betrag von 463,10 Euro. Die Kaltmiete der Wohnung betrug im Juni 2016 574,34 Euro.
Nachdem die Vermieterin Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchführen ließ, die bisherigen Balkone durch größere Balkone ersetzte sowie seit den 1970er-Jahren stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb nahm, wurde die Miete zum 01.01.2017 um 240 Euro angehoben (davon 70 Euro für die Dämmungen, 100 Euro für den Anbau neuer Balkone, weitere 70 Euro für den Fahrstuhl).
Der Mieter wendete daraufhin ein, dass die Mieterhöhung für ihn eine unzumutbare finanzielle Härte bedeute und klagte auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten Mieterhöhung von 240 Euro monatlich verpflichtet sei.
Nachdem das Amtsgericht lediglich feststellte, dass der Mieter zwar nicht zur Zahlung der Mieterhöhung von 70 Euro für die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls verpflichtet sei, im Übrigen jedoch die Klage des Mieters abgewiesen hatte, wurde vom Berufungsgericht die Klage abgeändert. Es stellte fest, dass der Mieter aufgrund seines Härteeinwandes zur Zahlung der Mieterhöhung nicht verpflichtet sei.
Die beklagte Vermieterin machte sodann im Revisionsverfahren geltend, dass nach den für staatliche Transferleistungen geltenden Vorschriften für einen Einpersonenhaushalt lediglich eine Wohnfläche von 50 qm als angemessen gelte. Die 86 qm große Wohnung des Mieters übersteige diese Grenze erheblich.
Die Entscheidung
Der BGH hat den Einwand der Vermieterin nicht durchgreifen lassen. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass bei der nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmenden Abwägung die Wohnungsgröße zulasten des Mieters zwar mit einzubeziehen ist. Jedoch ist darüber hinaus abzuwägen, ob der Mieter trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf.
Es kommt laut BGH bei der Abwägung darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, etwa auch der Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seine gesundheitliche Verfassung, für seine Bedürfnisse angemessen ist. Vorliegend lebte der Mieter schon seit 55 Jahren in der Wohnung, so dass ihm nicht vorgeworfen werden konnte, dass er schon seit Beginn des Mietverhältnisses „über seinen Verhältnissen“ lebte.
Auch wenn der BGH damit die rechtliche Würdigung des Berufungsgerichts zum Vorliegen einer unzumutbaren Härte gebilligt hat, musste die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, da keine ausreichenden Feststellungen zum Vorliegen von Ausnahmefällen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB vom Berufungsgericht getroffen worden waren.
Denn bei Vorliegen der Ausnahmefälle ist ein Härtefalleinwand des Mieters gesetzlich ausgeschlossen. Das Berufungsgericht hatte bezüglich der Modernisierungsmaßnahme „Vergrößerung der Balkone auf 5 m2“ nicht geprüft, ob Balkone dieser Größe allgemein üblich sind. Auch hinsichtlich der „Fassadendämmung“ hatte das Landgericht verkannt, dass § 9 Abs. 1 EnEV dem Eigentümer im Falle der Erneuerung des Außenputzes an Fassadenflächen zwar vorgibt, Wärmedämmmaßnahmen durchzuführen, jedoch keine Verpflichtung besteht, den Außenputz vollständig zu erneuern. § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB schließt den Härteeinwand des Mieters nur dann aus, wenn der Vermieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten hat, er sich also aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht entziehen kann.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 9.10.2019, Az. VIII ZR 21/19

Verwalter-Zustimmung kein Widerruf

Teilungserklärungen enthalten häufig die Regelung, dass ein Wohnungseigentümer seine Wohnung nur mit Genehmigung der anderen Wohnungseigentümer oder eines Dritten verkaufen darf. Doch ist es möglich, die erteilte Zustimmung zu widerrufen, wenn der Verkauf wirksam abgeschlossen ist? Mit dieser Frage beschäftigte sich der BGH.
Der Fall
Mehrere Eigentümer veräußerten ihre Wohnungen und ließen den Verkauf sowie die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang beurkunden. Der Verwalter erteilte die für den Verkauf laut Teilungserklärung erforderliche Zustimmung. Doch bevor der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen war, widerrief er sie gegenüber Notar und Grundbuchamt. Das Grundbuchamt lehnte daraufhin die Eigentümerumschreibung ab.
Die Entscheidung
Der BGH entschied, dass der Widerruf unwirksam war. Zwar ist die Verwalterzustimmung eine einseitige Willenserklärung und kann grundsätzlich wiederrufen werden. Das ist allerdings nur bis zu dem Zeitpunkt möglich, zu dem das zustimmungsbedürftige Geschäft abgeschlossen ist. Laut BGH endet die Widerruflichkeit mit dem Abschluss des Kaufvertrags.
Sieht die Teilungserklärung die Verwalterzustimmung vor, muss laut WEG sowohl dem schuldrechtlichen Wohnungsverkauf als auch dem dinglichen Übertragungsgeschäft zugestimmt werden, da die Zustimmung nur einheitlich erteilt werden kann. Stimmt der Verwalter also dem Verkauf zu, kann er der anschließenden Übereignung nicht die Zustimmung verweigern.
Fazit für den Verwalter
Die Verwalterzustimmung ist verbindlich. Daher sollten sich Verwalter vor deren Erteilung umfassend informieren und ihre Entscheidung gründlich abwägen.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 6. Dezember 2018, Az. V ZB 134/17
Vorinstanzen:
OLG München, 31. Mai 2017, Az. 34 Wx 386/16
AG Viechtach, 13. September 2016, Az. Bischofsmais Blatt 978-24

Mietpreisbremse und Nachtrag zum Mietvertrag

Kommt die Mietpreisbremse zur Anwendung, darf bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Kann die Mietpreisbremse mit einem Nachtrag zum Mietvertrag ausgehebelt werden? Das Landgericht Berlin kommt zu einem klaren Urteil.
Der Fall
Für eine Wohnung in Berlin-Friedrichshain legte der Mietvertrag eine Nettokaltmiete von 573,29 Euro fest. Zusätzlich zum Mietvertrag hatten die Neumieter einen „Nachtrag zum Mietvertrag“ unterschrieben, der Baumaßnahmen vorsah. Genannt wurden das Verlegen von Mosaikparkett und Küchenfliesenboden sowie die Installation eines Handtuchheizkörpers. Durch diese Maßnahmen sollte einen Monat nach Einzug die Nettokaltmiete um 143,64 Euro auf 716,93 Euro steigen.
Die Entscheidung
Das Landgericht Berlin befand die Miete als deutlich zu hoch. Im vorliegenden Fall sei wegen der geltenden Mietpreisbremse lediglich eine Miethöhe von 507,62 Euro zulässig. Damit liegt sie sogar noch unterhalb des im eigentlichen Mietvertrag vereinbarten Betrags.
Das Gericht ließ nicht die Argumentation der Vermieterin gelten, dass es sich bei dem Nachtrag um eine freie Vereinbarung über eine Mietanhebung nach Unterzeichnung des Mietvertrags handle. Sie sei zeitgleich mit dem Mietvertrag unterzeichnet worden. Zudem habe allein der Nachtrag die Miethöhe enthalten, die auch im Exposé zur Wohnung veröffentlicht worden sei. In dem Exposé sei außerdem nicht vermerkt gewesen, dass die Wohnung auch bei einem Verzicht auf den Nachtrag zu einem geringeren Betrag hätte angemietet werden können. Das Gericht bemängelt, dass die Vermieterin nicht vorgetragen habe, wie sie auf den im Mietvertrag vereinbarten Betrag „als ernsthaft erwogenen Mietzins gekommen sein will“ und schlussfolgert, dass offenbar nicht die Absicht bestanden habe, die geringere Miete zu verlangen.
Die Richter hielten der Vermieterin vor, mit dem Doppelvertrag die Mietpreisbremse aushebeln zu wollen. In ihrem Urteil sprechen sie sogar vom Versuch, einen „zu Beginn des Mietverhältnisses (…) geringen Mietzins vorzutäuschen, also die gesetzliche Regelung (…) zu umgehen“.
Landgericht Berlin, Urteil vom 13. August 2018, Az. 66 S 45/18

Online WEG Versammlung

Technisch sind wir bereits heute in der Lage Eigentümerversammlungen virtuell via Internet abzuhalten. Die technischen Lösungen dafür stehen parat – gäbe es nicht noch rechtliche Hürden.

Im Alltag des Immobilienverwalters gestaltet sich die Terminierung von WEG-Versammlungen zunehmend schwierig: Wohnungseigentümer sind oft quer durch Deutschland oder sogar über die ganze Welt verstreut. Und auch wer vor Ort lebt, hat einen vollen Terminkalender. Versuche, dieser Problematik mit möglichst langen Ladefristen entgegenzuwirken, schlagen häufig fehl. Wir geben die Termine bereits ein Jahr im Voraus bekannt. Dennoch finden Eigentümerversammlungen oft vor leeren Reihen statt. Gerade in Zeiten des Versammlungsverbotes wegen der hohen Ansteckungsgefahr mit Corona, würde die Online-Wohnungseigentümerversammlung viele Probleme lösen.

Was läge im Zeitalter der Digitalisierung näher, als Eigentümer stattdessen zur online-Konferenz zu laden? Das würde Zeit und Geld sparen. Doch das Wohnungseigentumsgesetz sieht virtuelle Versammlungen nicht vor. Das Gesetz von 1951 spricht von „erschienenen stimmberechtigten Eigentümern“, was gemeinhin als „körperlich anwesend“ übersetzt wird. Auch Telefonkonferenzen hat der Gesetzgeber bisher abgelehnt. 2020 gibt es jedoch neue technische Möglichkeiten: moderne Web-Meetings, in denen digitale Dokumente gezeigt und bearbeitet sowie in Echtzeit miteinander diskutiert werden können.

Dazu muss der Verwalter eine Einladung mit entsprechenden Zugangslinks an die Teilnehmer schicken. Alle Eigentümer können aktiv an Diskussionen und Unterhaltungen teilnehmen. Mithilfe von Abstimmungstools sind geheime oder öffentliche Abstimmungen möglich. Notizen oder Anregungen können – wie bei einem realen Workshop – direkt an einem virtuellen Whiteboard oder an Pinnwänden wie mit Post-its festgehalten werden.

Das WEG steht den Wünschen vieler Kunden entgegen

Die Branche hofft auf eine Gesetzesänderung, die in dem aktuellen Entwurf der WEG-Novelle vorgesehen ist. Bis dahin gibt es eine Zwischenlösung. Der Verwalter kann zu einer Versammlung laden und alle Eigentümer bitten, statt persönlich anwesend zu sein, Vollmacht zu erteilen. Der Verwalter sitzt am Tag der Versammlung allein in seinem Büro vor dem Computer und startet die „Geisterversammlung“ online. Die einzelnen Tagesordnungspunkte werden wie bisher auch diskutiert – jedoch nicht persönlich von Angesicht zu Angesicht, sondern online. Bei der Abstimmung verwendet der Verwalter die Vollmachten. Sofern kein Eigentümer auf die Anwesenheit besteht, wären die Beschlüsse noch nicht einmal anfechtbar. Das Anfechtungsrisiko ist jedoch hoch, sodass diese Art der Durchführung nicht in allen WEG ratsam ist.

Bei unserem Test, konnten wir jedoch feststellen, dass alle Eigentümer froh waren, dass die Versammlung schnell und effizient abgehalten wurde – übrigens ohne eine Anfechtung, und sogar mit deutlicher Bereitschaft, sich für unproblematische Versammlungen zukünftig wieder online zu treffen.

Corona Virus

Das Coronavirus und die damit verbundene Erkrankung COVID-19 sind seit Wochen in den Medien präsent und für viele von uns mittlerweile direkt vor der Haustür, wenn nicht sogar schon im eigenen Umfeld angekommen. Wir haben uns Gedanken gemacht, wie wir mit dieser Krisensituation, die sich aktuell jeden Tag weiter verschärft, in unserem Unternehmen und für unsere Kunden umgehen. Wir möchten Sie deshalb informieren, dass wir unser Büro schließen werden. Alle Mitarbeiter haben die Möglichkeit, im Home-Office zu arbeiten. Wir sind weiterhin telefonisch und über unsere Onlineplattform für Sie und die Mieter erreichbar. Der Betrieb läuft normal weiter, nur dass die Mitarbeiter von zu Hause arbeiten.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir ab Montag, den 16. März 2020, unser Büro schließen werden und die eingehende Briefpost nicht mehr täglich prüfen. Ebenso bitten wir Sie um Verständnis dafür, dass wir keine persönlichen Termine, abgesehen von Notfällen, wahrnehmen können. Wir hoffen, dass diese Maßnahme nur bis Ende April 2020 bestehen bleiben muss und wir Ihnen danach wieder eine Besetzung unseres Büros garantieren können.

Wir wünschen Ihnen viel Gesundheit.

Coronavirus und Eigentümerversammlung

Wegen der fortschreitenden Verbreitung des Coronavirus ist das öffentliche Leben in Deutschland nahezu zum Erliegen gekommen, soziale Kontakte sollen auf ein Minimum beschränkt werden. Viele Immobilienverwalter und Wohnungseigentümer fragen sich daher: Findet die geplante Eigentümerversammlung überhaupt statt? Wenn ja: Wie kann ich mich schützen? Wir geben einen Überblick.
In der ersten Jahreshälfte hat sie traditionell Saison: die Eigentümerversammlung. Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter zur nicht-öffentlichen Versammlung laden. Sie ist das oberste Verwaltungs- und Beschlussorgan der Eigentümergemeinschaft und von entsprechend großer Bedeutung. Doch dürfen Eigentümerversammlungen angesichts der zunehmenden Ausbreitung des Coronavirus überhaupt stattfinden?
„Bei Eigentümerversammlungen handelt es sich um nicht-öffentliche Veranstaltungen. Der Teilnehmerkreis ist eingrenzbar, zudem werden die anwesenden Personen am Eingang zentral registriert, so dass die Möglichkeiten der Kontrolle im Falle eines Ausbruches des Virus bei einer Person uneingeschränkt gegeben sind”, erläutert Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland). Ob die Versammlung letztlich stattfinden darf und mit welchen Vorgaben, hängt aber von den Behörden des jeweiligen Bundeslandes ab. Allgemeingültige Aussagen sind hierzu nicht möglich, da jedes Bundesland derzeit unterschiedlich vom Coronavirus betroffen ist und selbstständig entscheidet.
Werden aber – wie derzeit in Bayern – der Katastrophenfall ausgerufen und Veranstaltungen untersagt, ist davon auszugehen, dass die in diesen Zeitraum fallenden Eigentümerversammlungen nicht stattfinden dürfen. Werden sie dennoch durchgeführt, dürfte dies zu anfechtbaren Beschlüssen führen.
Vollmachten erteilen
Findet die Versammlung statt, haben Wohnungseigentümer die Möglichkeit, schriftliche Vollmachten zu erteilen. Insbesondere wenn sie selbst oder Personen in ihrem engen Umfeld einer Risikogruppe angehören, empfiehlt es sich, auf die persönliche Teilnahme zu verzichten und eine dritte Person zu bevollmächtigen, im Sinne des Eigentümers abzustimmen. So kann die Versammlung mit einem deutlich kleineren Personenkreis stattfinden. Häufig wird der Verwalter zum Vollmachtnehmer bestimmt, da seine Anwesenheit sicher vorausgesetzt werden kann. Wegen der aktuellen Situation empfiehlt es sich, von weitreichenden Entscheidungen wie umfangreichen Sanierungsmaßnahmen abzusehen. Für diese sollte später im Jahr eingeladen werden, auch um Anfechtungsklagen zu vermeiden.
Alternativen zur Präsenzveranstaltung
In einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften ist es bereits heute geübte Praxis, Eigentümerversammlungen als Telefon-, Video- oder Onlinekonferenzen durchzuführen. „Entsprechende Regelungen will der Gesetzgeber zwar erst im Zuge der laufenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes schaffen. Doch besteht in der Eigentümergemeinschaft Einstimmigkeit über eine solche Alternative zur klassischen Präsenzveranstaltung, ist dies auch schon heute möglich”, so der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer. Hierzu sind jedoch bislang noch vorbereitende Beschlüsse notwendig, die angefochten werden können – somit ist diese Lösung leider nicht in allen Gemeinschaften umzusetzen.
Vorsichtsmaßnahmen bei der Versammlung
Findet die Versammlung wie geplant statt, werden viele Immobilienverwaltungen Spender mit Desinfektionsmitteln bereithalten. Diese sollten Teilnehmer vor Betreten des Saales unbedingt nutzen. „Auf das gewohnte Händeschütteln wird wie derzeit überall besser verzichtet. Zudem sollten alle Beteiligten einen Mindestabstand von 1,5 Metern voneinander einhalten. Sinnvoll ist es zudem, mit dem eigenen Kugelschreiber zu unterschreiben und ihn nicht weiterzureichen. Und selbstverständlich gilt es größtmögliche Rücksichtnahme zu üben, in die Armbeuge zu husten und zu niesen sowie keinesfalls krank an der Versammlung teilzunehmen”, betont Kaßler.
Verschiebung als Option
Viele Eigentümerversammlungen finden in den Abendstunden in Restaurants oder Hotels statt. Da diese Veranstaltungsorte bereits in mehreren Städten geschlossen wurden und in weiteren schließen könnten, fehlt dann häufig der Versammlungsort. Vielfach werden Versammlungen daher in die zweite Jahreshälfte verschoben werden müssen. Es ist zudem absehbar, dass Eigentümer aus Verunsicherung oder wegen ihrer Zugehörigkeit zu einer Risikogruppe nicht an Eigentümerversammlungen teilnehmen werden. Werden in einem solchen Fall keine Vollmachten erteilt, kann die Durchführung einer Versammlung wohnungseigentumsrechtlich derzeit nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Positiver Nebeneffekt: Eine Verschiebung schützt nicht nur Wohnungseigentümer vor einer Infektion. „Auch in Immobilienverwaltungen wird so die Gefahr deutlich reduziert – und die Handlungsfähigkeit der Verwaltungen als Vertreter der Eigentümergemeinschaften bleibt gewährleistet. Denn würde dort wegen eines Infektionsfalls Quarantäne verhängt werden, käme die Verwaltung quasi zum Erliegen”, so der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer. Dies sollte auch berücksichtigt werden, wenn Eigentümer die anstehende Versammlung mangels öffentlicher Alternativen in die Räumlichkeiten ihrer Verwaltung verlegen möchten.

Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am 30. Januar 2020 das umstrittene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (sog. “Mietendeckel“) beschlossen. Wir informieren Sie über die wesentlichen Verpflichtungen und Folgen des Gesetzes. Das Gesetz wird am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft treten, also am Montag den 24.02.2020.

Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes werden den Vermietern umfangreiche Informations- und Auskunftspflichten auferlegt, die unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten zu erfüllen sind. Die vorsätzliche oder fahrlässige Nichtbeachtung ist mit Bußgeldern belegt. Zudem ist eine höhere als nach diesem Gesetz zulässige Miete verboten.

Betroffene Mietverhältnisse / Ausnahmen

Grundsätzlich unterliegt sämtlicher Wohnraum den Bestimmungen des Gesetzes, wobei fünf Ausnahmen gelten (§ 1 MietenWoG Bln). Besonders hinweisen möchten wir auf die im Gesetzgebungsverfahren erweiterte Ausnahme gemäß § 1 Ziffer 3, wonach nicht nur Wohnraum ausgenommen wird, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde sondern auch „im Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird“.

Auskunftspflichten gegenüber Mietern in Bestandsmietverhältnissen

In Bestandsmietverhältnissen haben Vermieter binnen zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes die Pflicht, ihren Mietern unaufgefordert Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Die entsprechende Auskunft ist auch dann vorzunehmen, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet aber bereits gekündigt ist.

Die Informationspflicht wird nur erfüllt, wenn den Mieter die Auskunft auch tatsächlich fristgerecht erreicht. Daher ist der Zugang sicherzustellen, z.B. durch Einwurfeinschreiben oder Zustellung durch Boten. Der Bote sollte vor dem Einstecken in den Briefkasten Kenntnis von dem Inhalt des Schreibens nehmen und den Zugang dokumentieren.

Folgende zur Berechnung der Mietobergrenze erforderlichen Informationen sind dem Mieter mitzuteilen:

– Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnräume (Baujahr)

– Ausstattungsmerkmale (Sammelheizung mit Bad, Sammelheizung oder Bad, ohne Sammelheizung und ohne Bad).

– Lage des Wohnraums in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen

– Vorliegen einer modernen Ausstattung:

• schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,

• Einbauküche,

• hochwertige Sanitärausstattung,

• hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,

• Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)

– Angaben zu Modernisierungsmaßnahmen zwischen Stichtag und Inkrafttreten des Gesetzes, die nach § 7 zu einem Zuschlag führen.

Angaben zur Wohnlage sind nicht notwendig.

Bestandsmietern sollte bei zwischenzeitlichen Veränderungen (Mieterhöhungen, Staffeln) nach dem 18.06.2019 auch die zu diesem Stichtag geschuldete bzw. wirksam vereinbarte Miete mitgeteilt werden. Diese Mitteilung bietet die Gelegenheit, die Nachforderung von Differenzbeträgen zwischen gezahlter und vereinbarter Miete ausdrücklich vorzubehalten. Lastschriften sind anzupassen, um die verbotene und bußgeldbewehrte Entgegennahme überhöhter Mieten zu vermeiden.

Auskunftspflichten gegenüber neuen Mietern

Bei Vermietung einer Wohnung nach Inkrafttreten des Gesetzes sind dem zukünftigen Mieter vor (!) Abschluss des Mietvertrages die o.g. Informationen zu erteilen. Zusätzlich sind die Mietinteressenten über die Höhe der zum Stichtag (18.06.2019) oder die zum Ende der letzten davorliegenden Vermietung vereinbarte oder geschuldete Miete zu informieren.

Die Auskunft muss sämtlichen Personen erteilt werden, die auf Mieterseite den Vertrag abschließen.

Auch die zuständige Behörde (Bezirksamt) kann vom Vermieter Auskünfte verlangen. Ein Verstoß gegen die Auskunftspflichten ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern bis 500.000 € belegt werden kann.

Verbot der Überschreitung der Miete zum Stichtag oder der Mietobergrenze

Bei Bestandsmietern darf keine höhere als die am Stichtag 18.06.2019 vereinbarte Miete gefordert oder entgegengenommen werden. Bei zwischenzeitlicher Neuvermietung nach dem Stichtag bis zum Inkrafttreten des Gesetzes gilt die wirksam vereinbarte Miete als Bezugsgröße. Bei erstmals, bzw. erneut abzuschließenden Verträgen nach Inkrafttreten des Gesetzes sind die Mietobergrenzen (Tabellenwerte, ggf. mit Zuschlägen) einzuhalten.

Kein Fordern und Entgegennehmen

Auch das bloße Entgegennehmen wurde neben dem Fordern einer über den Grenzen des Gesetzes liegenden Miete in der nunmehr beschlossenen Fassung des Gesetzes als Bußgeldtatbestand aufgenommen. Da das Gesetz als Verbotsgesetz ausgelegt ist, führen Vereinbarungen höherer Mieten (solange das Gesetz in Kraft ist) zu einer Unwirksamkeit nach § 134 BGB.

Vermietungen

Bei Vermietungen nach Inkrafttreten des Gesetzes sollten durch vertragliche Vereinbarungen Vorkehrungen getroffen werden, um für die Zeit nach Außerkrafttreten des Gesetzes (oder dessen gerichtlich festgestellter Unwirksamkeit) höhere Mieten verlangen zu können. Auch sind Möglichkeiten vorzusehen, um ggf. Mietdifferenzen nachfordern zu können.

Ablehnung Mängelbeseitigung und Mietminderung

Lässt ein Mieter die durch den Vermieter oder einen beauftragten Handwerker angebotene Mängelbeseitigung nicht zu, ist ab diesem Zeitpunkt ein Einbehalten von Teilen der Miete unzulässig. Zurückbehaltene Beträge sind nachzuzahlen.
Der Fall
Seit dem Jahr 1998 sind die Beklagten Mieter einer Wohnung mit wechselnden Vermietern. Im Zeitraum der Jahre 2003 bis 2012 wurde den Mietern aufgrund unterschiedlicher Mängel in der Wohnung eine Mietminderung zwischen zehn und 35 Prozent gerichtlich zugesprochen. Nach dem Jahr 2012 beriefen sich die Mieter wegen weiterer Mängel auf das Leistungsverweigerungsrecht und behielten bis zur Beseitigung der Schäden weiterhin Teile der Miete ein. Zum Ende des Jahres 2015 sprach die Klägerin und aktuell im Grundbuch eingetragene Eigentümerin die Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund des Zahlungsverzuges aus. Zusätzlich wurde die Räumung der Wohnung beantragt.
Die Mieter nahmen hierzu Stellung und erklärten, dass sie aufgrund der Beweiserhebung in einem noch nicht beendeten Berufungsverfahren mit einem früheren Eigentümer zu einer Duldung der Mängelbeseitigung nicht verpflichtet seien. Die Beseitigung der Mängel würde einer Vernichtung von Beweismitteln entsprechen. In der mündlichen Verhandlung vor dem zuständigen Amtsgericht bekräftigten die Mieter ihre Erklärung und ergänzten, dass die Mängel besichtigt werden können. Eine Beseitigung sei aber nur mit der Zustimmung des vorherigen Eigentümers möglich, der zugleich Klagepartei im anderen Verfahren ist.
Die Vermieterin sprach im Juli 2016 eine weitere Kündigung aus. Im Gegensatz zur ersten Kündigung, konnte ab diesem Zeitpunkt eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB ausgesprochen werden, da die Mieter mit rund 4.900 Euro Verzug deutlich über der zweifachen Monatsmiete lagen.
Das Amtsgericht bestätigte den Zahlungsverzug der Mieter und forderte sie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Die Mieter gingen in Berufung und die Entscheidung des Amtsgerichtes wurde durch das Landgericht aufgehoben. Die Vermieterin verlangt in der Revision die Wiederherstellung des Amtsgerichtsurteils.
Die Entscheidung
Die Klage der Vermieterin auf Herausgabe und Räumung der Wohnung hat Erfolg. Das Urteil des Amtsgerichts wurde durch den Bundesgerichtshof wiederhergestellt.
Durch die Ablehnung der Mieter, eine Beseitigung der Mängel zu dulden, konnten diese keinen Gebrauch mehr vom Leistungsverweigerungsrecht machen. Die Mieter befanden sich demnach mit den einbehaltenen Beträgen in Verzug. Das Mietverhältnis gilt mit der von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs im Juli 2016 als beendet.
Ein Leistungsverweigerungsrecht der Mieter nach § 320 BGB hat grundsätzlich den Zweck, einen Vermieter durch den so ausgeübten Druck zu einer Mangelbeseitigung zu bewegen. Es kann aber nicht mehr in Anspruch genommen werden, wenn der Sinn verfehlt wird oder nicht mehr erreicht werden kann. Aus diesem Grund endet dieses Recht nicht nur nach der Beseitigung der Mängel, sondern auch durch die Weigerung der Mieter, die Mangelbeseitigung zu ermöglichen oder den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Denn auf diese Weise kann das Zurückbehaltungsrecht seinen eigentlichen Zweck, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten, nicht erfüllen. Die Folge des Wegfalls des Zurückbehaltungsrechts ist die sofortige Fälligkeit der zurückbehaltenen Teile der Miete.
Zu einer Verweigerung der Mängelbeseitigung waren die Mieter auch nicht berechtigt, weil sie die Vernichtung von Beweismitteln im Rahmen eines anderen Verfahrens befürchteten. Die Mängel hätten nach Ansicht des Bundesgerichtshofes beispielsweise im Rahmen eines Gutachtens, mit Fotos oder durch Zeugenaussagen aufgenommen und somit bewiesen werden können.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. April 2019, VIII ZR 12/18
Vorinstanzen:
Amtsgericht Dresden, Entscheidung vom 3. Juni 2016, 140 C 535/16
Landgericht Dresden, Entscheidung vom 8. Dezember 2017, 4 S 310/16