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Sozialbindung für Wohnungen ist unwirksam

Die Sozialbindung bei Wohnungen gilt nicht für immer – so urteilte Anfang Februar der Bundesgerichtshof (BGH). Eine entsprechende Vereinbarung zwischen einer Wohnungsbaugenossenschaft und der Stadt Hannover sei unwirksam, weil eine dauerhafte Sozialbindung gesetzlich nicht vorgesehen ist.

Der Fall
Die Wohnungsbaugenossenschaft Gartenheim aus Hannover erwarb 1995 kostengünstig Grundstücke von der Stadt für den Wohnungsbau. Mit dem Kauf war allerdings verbunden, dass die Genossenschaft dort unbefristet Mietwohnungen ausschließlich für Menschen mit Wohnberechtigungsschein zur Verfügung stellt. Für die damals erforderlichen Investitionen erhielt sie einen zinsgünstigen langfristigen Kredit. Die Wohnungsbaugenossenschaft wollte nun nach mehr als 20 Jahren die Wohnungen frei vermieten und sich aus der Vertragsvereinbarung von 1995 lösen. Die Stadt Hannover verwehrte sich dagegen. Die Genossenschaft klagte daraufhin.

Die Entscheidung
Die Genossenschaft erhielt Recht. Eine unbefristete Sozialbindung gebe es nach dem Gesetz (§ 88 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes) nicht. Die Regelung sehe vor, dass die Belegungsrechte eigentlich nicht länger als 15 Jahre festgeschrieben werden sollen. Absatz 2 des Gesetzes lege jedoch fest, dass bei der Bereitstellung von Bauland ein „längerer Zeitraum”‚ möglich sei. Allerdings, so die Richter, beinhalte das Wort „Zeitraum”, dass es einen zeitlichen Anfang und auch ein Ende geben müsse. Demnach bestehen die Belegungsrechte auch weiterhin. Fraglich ist nur, wie lange.
Der BGH verwies den Fall zurück an das Oberlandesgericht Celle. Dieses muss nun klären, was die Streitparteien vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass eine Sozialbindung ohne Befristung unwirksam ist. Entscheidend sind hierbei auch der Kredit und die vergünstigten Grundstücke, die die Genossenschaft 1995 von der Stadt erhielt. Im Zweifel bestehen laut Senat die Belegungsrechte während der Laufzeit des Kredits weiter.
BGH, Urteil vom 8. Februar 2019, V ZR 176/17

Kosten für Beglaubigung der Verwalterzustimmung

Die Kosten für die Beglaubigung einer Verwalterzustimmung müssen Notare grundsätzlich beim Verwalter oder bei der Wohnungseigentümergemeinschaft erheben – nicht beim Veräußerer oder Erwerber. Das gilt auch dann, wenn im Kaufvertrag die Kostenübernahme eindeutig festgelegt ist.
Gemäß §12 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Häufig wird der amtierende Verwalter als Dritter in diesem Sinne bestimmt. Seine Zustimmungserklärung ist für den Grundbuchvollzug öffentlich zu beglaubigen.
Für die Beglaubigung fällt eine Gebühr zwischen 20 und 70 Euro an. Dabei sollte der Entwurf der Zustimmungserklärung möglichst vom selben Notar erstellt werden, der auch den Kaufvertrag beurkundet hat – auch wenn die Zustimmungserklärung von einem anderen Notar beglaubigt wird. Denn unter dieser Voraussetzung ist die Erstellung nicht mit zusätzlichen Kosten verbunden. Zusätzlich zu Beglaubigungsgebühr und Auslagen fällt beim beglaubigenden Notar eine Gebühr in Höhe von 20 Euro an für die Übermittlung der Zustimmungserklärung an den beurkundenden Notar.
Die Beglaubigungsgebühr muss dabei grundsätzlich der Verwalter tragen, der den Notar mit der Beglaubigung seiner Unterschrift beauftragt hat. Zu dieser Einschätzung kam jüngst die 119. Vertreterversammlung der Bundesnotarkammer. Allerdings steht es dem Verwalter regelmäßig zu, sich den Betrag durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erstatten zu lassen. Der Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft bleibt auch dann Schuldner, wenn der Erwerber im Kaufvertrag zustimmt, alle mit dem Vertrag und seiner Durchführung verbundenen Kosten zu übernehmen. Das gilt selbst dann, wenn er vertraglich ausdrücklich zustimmt, die Kosten für die Beglaubigung der Verwalterzustimmung zu übernehmen.
Die Bundesnotarkammer begründet ihre Einschätzung damit, dass die Notarkosten nur auf Basis einer vom Notar unterschriebenen Rechnung eingefordert werden dürfen. „Vorgehensweisen, die darauf angelegt sind, die Kosten für die Beglaubigung der Zustimmungserklärung beim Erwerber beizutreiben, obwohl dieser nicht Kostenschuldner der Beglaubigungskosten ist, begründen vor diesem Hintergrund grundsätzlich den Anschein der Abhängigkeit und Parteilichkeit und sind daher als berufsrechtlich unzulässig einzustufen.” Zudem darf der beurkundende Notar nicht die Rechnung des beglaubigenden Notars zur Zahlung an den Erwerber weiterleiten. „Ob und inwieweit der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Beglaubigungskosten ein Erstattungsanspruch gegen den Veräußerer bzw. den Erwerber zusteht, ist insoweit unbeachtlich”, heißt es bei der Bundesnotarkammer.

Anspruch auf Änderung eines falschen Verteilungsschlüssels

Die Heizkosten sorgen immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Nun stellte der Bundesgerichtshof (BGH) klar, dass Mieter einen Anspruch auf eine Heizkostenabrechnung nach dem korrekten Verteilungsschlüssel haben.
Der Fall
Der Mieter klagte, da der Vermieter die Heizkosten je zur Hälfte nach der Wohnfläche und nach dem gemessenen Verbrauch abrechnete. Der Mieter ist der Auffassung, dass sich laut Heizkostenverordnung 70 Prozent der Kosten am Verbrauch bemessen müssten. Das Frankfurter Landgericht lehnte dies in erster Instanz ab, da offen bleibe, ob dafür die Voraussetzungen vorliegen. Immerhin habe der Mieter ein Kürzungsrecht. Dieses besagt, dass er seinen Kostenanteil um 15 Prozent mindern könne, wenn der Vermieter nicht nach Verbrauch abrechne. Das gelte auch bei falschen Abrechnungen.
Die Entscheidung
Der BGH bewertet den Fall anders. Die Richter sind der Auffassung, dass der Mieter einen Anspruch auf Änderung des falschen Verteilungsschlüssels hat. Die Heizkostenverordnung verpflichte ihn nicht, auf eine ohnehin fehlerhafte Rechnung zu warten, um seinen Anteil dann gegebenenfalls zu kürzen, heißt es in der Urteilsbegründung. Der Fall geht zurück an das Landgericht Frankfurt. Die Richter dort müssen nun entscheiden, ob das Gebäude die Voraussetzungen für den 70-Prozent-Schlüssel erfüllt. Sollte dies nicht der Fall sein, kann der Vermieter zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch berechnen.

Schimmelrisiko rechtfertigt Mietminderung nicht

Schimmel in der Wohnung sorgt oftmals für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Die bloße Gefahr von Schimmelpilzbildung in älteren Wohnungen berechtigt die Mieter allerdings nicht zur Mietminderung. Dies entschied der Bundesgerichts (BGH) Anfang Dezember.
Der Fall
Die Mieter aus Glinde in Schleswig-Holstein wollten Mietminderungen durchsetzen, da sie die „Gefahr von Schimmelpilzbildung” in den 1968 und 1971 errichteten Wohnungen befürchteten. Sie bemängelten Wärmebrücken, die das Schimmelwachstum begünstigen würden. Das LG Lübeck gab den Klägern Recht. Die Richter urteilten, dass die Mieter einen Anspruch auf einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens” hätten, der auch heutigen Maßstäben entspreche. Dabei sei es unerheblich, ob dieser bereits aufgetreten sei oder nicht.
Die Entscheidung
Der BGH hob die Urteile der Vorinstanzen auf. Die Karlsruher Richter argumentieren, dass Wärmebrücken kein Sachmangel seien, wenn der bauliche Zustand zum Zeitpunkt der Errichtung der Gebäude mit den geltenden Bauvorschriften übereinstimme und den technischen Normen entspräche. In den Jahren 1968 und 1971 seien Wärmebrücken „allgemein üblicher Bauzustand” gewesen. Eine Pflicht zur Wärmedämmung gab es damals nicht. Daher dürften die Mieter auch keine den modernen Ansprüche genügende Wohnung erwarten. Den Bewohnern sei regelmäßiges Lüften bzw. zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten am Tag durchaus zumutbar, um Schimmel vorzubeugen – so die Richter weiter.
Fazit
Wohnungseigentümer müssen ihre Immobilien nicht auf den aktuellen technischen und baulichen Stand bringen. Sie dürfen auf den Stand des zum Zeitpunkt der Erbauung üblichen Baustandards vertrauen. Mietminderungen nur aufgrund einer abstrakten Gefahr der Schimmelpilzbildung sind nicht zulässig.

BGH-Urteil zu Rauchwarnmeldern

Wohnungseigentümer können den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für die Gemeinschaft auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch solche Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Es besteht keine Pflicht, diese Wohnungen auszunehmen.

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen beschlossen in einer Eigentümerversammlung, eine Fachfirma mit der Installation sowie der Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen zu beauftragen. Die Bauordnung des Bundeslandes (BauO NRW) sieht in § 49 Abs. 7 eine Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern vor. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung entsprechend der Miteigentumsanteile umgelegt werden. Mehrere Eigentümer erhoben Anfechtungsklage gegen den Beschluss, die sie ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

Der BGH bestätigte die in den Vorinstanzen ergangenen Urteile und wies die Revision der Kläger zurück. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW obliegt es zwar dem unmittelbaren Besitzer und nicht dem Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.
Zudem entspricht der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ zu legen, gewährleistet ein hohes Maß an Sicherheit. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Aus Sicht des BGH werden durch die Regelung „aus einer Hand“ außerdem versicherungsrechtliche Risiken minimiert. Somit entspricht es regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften führen individuelle Lösungen nicht nur zu Unübersichtlichkeit, sondern auch zu erheblichem Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Hinzu kommt, dass unklar ist, wie ein solcher Nachweis aussehen soll. Lücken in der Gebäudesicherheit können die Folge sein. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Die finanzielle Mehrbelastung von Wohnungseigentümern, der ihre Wohnung schon mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, ist demgegenüber gering.
BGH, Urteil v. 7.12.2018, V ZR 273/17

Kosten für den Austausch von Namensschildern

In einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft müssen zuhauf Namensschilder gewechselt werden. Kann der Verwalter dem verursachenden Wohnungseigentümer die Kosten in Rechnung stellen?

Typische Sachverhaltskonstellationen
Bei Umzügen und anderen Nutzerwechseln werden Namensschilder ausgetauscht, speziell an Brief- und Klingelanlagen. Das gilt jedenfalls dann, wenn ein dauerhafter Nutzerwechsel stattfindet und die namentliche Lokalisierung des neuen Nutzers gewollt ist (z. B. nach Melderecht), bei Vermietung an ständig wechselnde Nutzer (Touristen, Feriengäste, Saisonarbeiter etc.) hingegen zumeist nicht. Der Austausch wird in der Regel vom Wohnungseigentumsverwalter durchgeführt oder organisiert, etwa durch Eigenherstellung, Beauftragung eines Schildermachers oder Anweisung des Hausmeisters.

Überlegungen zur Rechtslage
In § 21 Abs. 7 WEG ist Wohnungseigentümern die gesetzliche Beschlusskompetenz eingeräumt, mit einfacher Stimmenmehrheit Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums (Variante 2 der Vorschrift) oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand (Variante 3) zu regeln. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Allgemein anerkannt ist, dass die Erhebung einer angemessenen Umzugspauschale von 50,00 Euro je Umzug gerechtfertigt ist wegen der gesteigerten Inanspruchnahme des Treppenhauses und gemeinschaftlicher Wege. Voraussetzung ist, dass Umzüge aller Art erfasst werden, also nicht nur bei ständig (kurzfristig) wechselnden Nutzern, sondern auch beim Wechsel langfristiger Mieter und Selbstnutzer.
Treppenhäuser und Transportwege stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. Bei Namensschildern in Klingel- und Briefkastenanlagen wird dies regelmäßig nicht der Fall sein. Sie sind kein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, da sie in die Schilderhalterungen eingebracht und entfernt werden können, ohne selbst beschädigt zu werden oder die Anlage zu beschädigen. Folglich sind Namensschilder weder Sonder- noch Gemeinschaftseigentum, sondern Zubehör einer gemeinschaftlichen Anlage bzw. Einrichtung. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist gleichwohl eröffnet.
Anders als der Umzug dürfte der Austausch von Namensschildern keine gesteigerte Inanspruchnahme im Sinne der Variante 2 darstellen. Einschlägig erscheint die Variante 3, da regelmäßige Nutzerwechsel einen besonderen Verwaltungsaufwand verursachen. Zwar gehören Umzug und ein dadurch bedingter Austausch des Namensschildes zum Kernbereich des Bewohnens einer Wohnung bzw. des Nutzens einer Teileigentumseinheit. Dennoch stellt die überwiegende Meinung nicht hierauf ab, sondern allein darauf, dass Leistungen der Verwaltung in einer gesteigerten Weise in Anspruch genommen werden. Nach den Gesetzesmaterialien zur WEG-Reform 2007 soll allein dieser Gesichtspunkt den Regelungsbereich des § 21 Abs. 7 WEG eröffnen und der Eigentümermehrheit ein flexibles Regelungsinstrument für eine verursachungsgerechte Kostenzuweisung an die Hand geben (siehe die Bundestags-Drucksache 16/887, Seite 27 und unter Hinweis hierauf BGH 1.10.2010 – V ZR 220/09 zur Umzugskostenpauschale).

Fazit
Ohne einen Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG sind Kosten des Austausches von Namensschildern für Klingel- und Briefkastenanlagen auf alle Eigentümer zu verteilen. Anderes gilt, wenn in der Gemeinschaftsordnung Sonderregelungen vereinbart sind, beispielsweise speziell für Umzüge oder allgemein in Gestalt einer Kostentrennung nach Untergemeinschaften.
Die Einführung eines Verursachungsprinzips über § 21 Abs. 7 Variante 3 WEG kommt in Betracht. Sachgerecht dürfte es sein, den ausziehenden Sondereigentümer mit den Kosten zu belasten. Künftige Sondereigentümer sind gemäß § 10 Abs. 4 WEG an den Beschluss gebunden. Eine rückwirkende Beschlussfassung widerspricht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Beschluss muss also für die Zukunft gelten.
Der Beschlussinhalt muss den Gleichbehandlungsgrundsatz berücksichtigen. Daraus folgt, dass jeder Austausch des Namensschildes die Kostentragungspflicht auslösen muss, also nicht nur bei Vermietung, sondern auch bei selbstnutzenden Eigentümern. Ferner sollte die Namensänderung infolge Heirat, Scheidung etc. berücksichtigt werden.

Abdichtung eines Altbaus wegen Zweckbestimmung

Mit Urteil vom 4.5.2018 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 203/17 hat der Bundesgerichtshof (BGH) über einen Rechtsstreit entschieden, in dem die Wohnungs- und Teileigentümer eines Altbaus im Hamburger Grindelviertel darüber stritten, auf welche Weise Feuchtigkeitsschäden am gemeinschaftlichen Eigentum im räumlichen Bereich der im Souterrain befindlichen Gewerbeeinheiten behoben werden müssen. Angesichts des großen Altbaubestandes in Deutschland wird das Urteil bundesweite Beachtung finden.

Der 1890 errichtete Altbau wurde 1986 in 12 Wohnungen und 3 Teileigentumseinheiten (Gewerbe) aufgeteilt. Die Kläger sind die Eigentümer der 3 Teileigentumseinheiten, die sich im Souterrain des Gebäudes befinden. Die Einheiten werden in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) als „Laden“ und „Büro” bezeichnet und als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt. Weil die Wände Durchfeuchtungen aufweisen, holte die Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2010 ein Gutachten eines Ingenieurbüros und im Jahr 2011 ein Gutachten eines Architekten ein. Beide Gutachten ergaben dieselben Schadensursachen, nämlich eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze. Die Sanierungskosten wurden auf 300.000 Euro geschätzt. Nachdem die Eigentümer auf einvernehmlichem Wege zunächst zwei technische Außenseitermethoden durchführen ließen, die nicht den allgemein anerkannten Regeln der Abdichtungstechnik entsprachen und nicht den erhofften Erfolg brachten, lehnte die Eigentümerversammlung vom 31.03.2015 den Beschlussantrag der Kläger auf Beseitigung der Feuchteschäden und deren Ursachen, festgestellt und beschrieben in den beiden Privatgutachten unter Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und des in der Teilungserklärung ausgewiesenen Nutzungszwecks (Gewerbeeinheiten, Laden, Büro), ab. Stattdessen wurde mehrheitlich gegen die Stimmen der Kläger beschlossen, durch ein weiteres Gutachten zusätzliche Feststellungen zu treffen und dabei insbesondere zugrunde zu legen, dass Kellerfeuchtigkeit in Altbauten normal und baualtersklassengemäß sei. Gegen diese Negativ- und Positivbeschlüsse wandten sich die Kläger mit ihrer Anfechtungs-, Zustimmungs- und Beschlussersetzungsklage. Das Amtsgericht Hamburg erklärte erstinstanzlich nur den positiven Beschluss für ungültig und wies die Klage im Übrigen ab. Das Landgericht Hamburg als Berufungsgericht erklärte den Negativbeschluss für ungültig, verurteilte die Beklagten zur Zustimmung und ließ die Revision nach Karlsruhe zu, die von den Beklagten eingelegt wurde, aber keinen Erfolg hatte.

Das Urteil: Wird ein Altbau nachträglich – im entschiedenen Fall fast 100 Jahre nach seiner Errichtung – nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt, richtet sich die Qualität der geschuldeten Gebäudeabdichtung grundsätzlich nach der in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vereinbarten Zweckbestimmung. Der BGH argumentiert wie folgt: Die Kläger hätten gegen die Beklagten einen Anspruch aus § 21 Abs. 4 WEG auf ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im räumlichen Bereich ihrer Sondereigentumseinheiten. Zu einer ordnungsmäßigen Instandsetzung gehöre die Abdichtung des feuchten Mauerwerks nach den allgemein anerkannten Regeln der Abdichtungstechnik auf der Grundlage einer entsprechenden Sanierungsplanung. Hierbei sei nicht das Baujahr des Gebäudes (1890) maßgeblich, sondern der in der Teilungserklärung aus dem Jahre 1986 rechtsverbindlich festgelegte Nutzungszweck. Dieser laute auf „Laden“ und „Büro” und somit eine hochwertige Nutzungsweise. Die fachgerechte Abdichtung sei den Beklagten auch in finanzieller Hinsicht zuzumuten. Die in den Privatgutachten bezifferten Sanierungskosten von rund 300.000 Euro seien zwar für sich genommen hoch. Jedoch sei nicht ersichtlich, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen und die Einheiten der Kläger im Besonderen stünden. Eine „Opfergrenze” für einzelne Wohnungseigentümer – hier also der Geschosswohnungen – sei nicht anzuerkennen.
Zu Recht sei auch der positive Beschluss aus der Eigentümerversammlung für ungültig erklärt worden. Allen Eigentümern hätten im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung zwei Privatgutachten vorgelegen, die die Schadensursache übereinstimmend benannten und Sanierungsmöglichkeiten aufzeigten. Die Beauftragung eines weiteren (dritten) Gutachters widersprach ordnungsmäßiger Verwaltung, da dies offenkundig nicht dazu diente, noch fehlende, in der Sache weiterführende Erkenntnisse zu gewinnen, sondern einzig dazu, die notwendigen Sanierungsmaßnahmen weiter zu verzögern.

Für BK-Abrechnung gilt tatsächliche Wohnfläche

Vereinbarungen über die Wohnfläche spielen bei der Betriebskostenabrechnung keine Rolle. Zu diesem Urteil kam jüngst der Bundesgerichtshof (BGH). Für die Verteilung der Betriebskosten kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an. Seine bisherige Rechtsprechung, wonach die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, gibt der BGH damit auf.

Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten über die Heizkostenabrechnung der Jahre 2013 und 2014. Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 74,59 Quadratmetern vereinbart. Tatsächlich verfügt die Wohnung jedoch über 78,22 Quadratmeter. Für die Betriebskosten zahlen die Mieter eine Pauschale, für die Heizkosten leisten sie eine Vorauszahlung. Für die Heizkostenabrechnung der betreffenden Jahre legte die Vermieterin die tatsächliche Wohnfläche zugrunde. Die Mieter waren der Ansicht, die vereinbarte Wohnfläche sei maßgeblich, so dass sie von den laufenden Mietzahlungen 42,46 Euro abzogen. Die Vermieterin verlangte daraufhin die Zahlung des einbehaltenen Betrags.

Der BGH urteilte: Die Mieter müssen den einbehaltenen Betrag zahlen. Die Vermieterin habe zu Recht die tatsächliche Wohnfläche angesetzt und nicht die im Mietvertrag vereinbarte. Bei der Berechnung einer Mieterhöhung kommt es auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche an. Dies gilt auch für die Betriebskosten, die nach den tatsächlichen Gegebenheiten abzurechnen sind. Der BGH gibt seine bisherige Rechtsprechung ausdrücklich auf, wonach im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht.

Entziehungsklage. Ehegattensplitting einmal auf andere Art

Gegenüber Hausgeldschuldnern und Störenfrieden steht der Wohnungseigentümer-gemeinschaft die Entziehungsklage zur Verfügung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem beide Miteigentümer (Ehegatten) einer Eigentumswohnung auf Veräußerung verklagt wurden, obwohl nur der Ehemann krankhaft und renitent störendes Verhalten an den Tag legte.
Mit Urteil vom 14.09.2018 entschied der BGH, dass Wohnungseigentum, das mehreren Personen in Bruchteilseigentum (Miteigentum) gehört, insgesamt entzogen werden könne, wenn auch nur einer der beteiligten Eigentümer einen Entziehungstatbestand verwirkliche. Der nichtstörende Miteigentümer sei aber berechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwerbe, den Störer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entferne und der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetze, die dieser durch den Entziehungsprozess und das Zwangsversteigerungsverfahren zur Durchsetzung des Entziehungsurteils entstanden seien. Mithilfe dieser so genannten Abwendungsbefugnis des § 19 Abs. 2 WEG könne der nicht störende Ehegatte folglich die Wohnung retten, nicht aber unbedingt die Ehe.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt ein Ehepaar, dem die gemeinsame Wohnung je zur Hälfte in Bruchteilseigentum gehört, auf Veräußerung. Die Eheleute wohnen seit Jahrzehnten in der Wohnung. Der Ehemann beschmierte wiederholt das Treppenhaus, eine Hinweistafel im Eingangsbereich, eine Wohnungstür und Briefkästen anderer Miteigentümer mit beschimpfenden Schriftzügen. Wiederholt beleidigte er andere Eigentümer in Fäkalsprache mit rassistischem Vokabular. Es kam mehrfach zu erheblichen Körperverletzungen. In einem Fall stieß er einen anderen Eigentümer die Treppe hinunter, der sich nur deshalb keine schweren Verletzungen zuzog, weil er durch einen anderen Eigentümer aufgefangen wurde.
Der Verwalter forderte beide Eheleute schriftlich unter Fristsetzung und Klagandrohung zur Unterlassung auf. Da dies vergeblich war, beschloss die Eigentümerversammlung die Einleitung eines gerichtlichen Entziehungsverfahrens gegen beide Eigentümer. Weil das schriftliche Veräußerungsverlangen nicht fruchtete, ging der Fall zu Gericht. Das Amtsgericht Leipzig in erster Instanz verurteilte beide Eheleute antragsgemäß. Der Ehemann nahm das Urteil hin, seine Frau ging in Berufung. Das Landgericht Dresden änderte das Urteil ab und verurteilte lediglich den Ehemann, seinen hälftigen Miteigentumsanteil an der Wohnung zu veräußern. Dagegen wendet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft (Klägerin) mit der Revision. Der BGH stellt das amtsgerichtliche Urteil wieder her, zeigt der Ehefrau aber einen anderen Weg auf, um den Verlust der Wohnung aktiv zu verhindern.

Eingangs der Urteilsgründe beschäftigt sich der BGH mit der umstrittenen Frage, ob es zwischen den Angehörigen einer Personenmehrheit, der eine Eigentumswohnung gehöre, eine Art Sippenhaft gäbe, also das Fehlverhalten eines Mitgliedes dazu führe, dass das Sondereigentum insgesamt verlorengehe. Während dies im Falle einer Gesamtheitsgemeinschaft (beispielsweise Erbengemeinschaft) unstreitig der Fall sei, sei dies – wie hier – in einer Bruchteilsgemeinschaft umstritten. Letztlich sei auch hier aber die Streitfrage zu bejahen. Im Sinne eines effektiven Rechtschutzes und der raschen Wiederherstellung des Gemeinschaftsfriedens sei es im Ergebnis unerlässlich, eine objektbezogene und keine personenbezogene Sichtweise zugrunde zu legen. Daher müssten auch die nichtstörenden Angehörigen der Personengemeinschaft den Verlust des Sondereigentums insgesamt hinnehmen. Allerdings sei ihnen eine Abwendungsmöglichkeit eröffnet. Diese bestehe darin, den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst zu erwerben, den Störer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage zu entfernen und der Wohnungseigentümergemeinschaft alle entstandenen Kosten der Rechtsverfolgung zu ersetzen. Der BGH greift insoweit zu einer analogen (entsprechenden) Anwendung von § 19 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Über das Bestehen oder Nichtbestehen der Abwendungsbefugnis des nichtstörenden Miteigentümers sei in der Regel nicht in dem Entziehungsprozess zu entscheiden, sondern im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage des ebenfalls zur Veräußerung verurteilten nichtstörenden Miteigentümers im Rahmen der Zwangsvollstreckung. In diesem Rahmen sei dann nicht nur zu prüfen, ob der nichtstörende Miteigentümer alles ihm zumutbare zur Abwendung der Vollstreckung des Entziehungsurteils Erforderliche veranlasst habe (vor allem durch ein Einwirkung auf den Störer), sondern auch, ob er als nichtstörender Miteigentümer die Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 WEG erfüllt habe. Allerdings sei es den Parteien des Entziehungsrechtsstreits durchaus möglich, die Frage des Bestehens oder Nichtbestehens einer Abwendungsberechtigung schon im Ausgangsprozess gerichtlich klären zu lassen, und zwar klägerseits durch einen Feststellungsantrag und beklagtenseits durch eine entsprechende Widerklage auf Feststellung (siehe dazu Rn 35 der Urteilsgründe). Im hier besprochenen Fall waren derartige Feststellungsanträge nicht gestellt worden. Die Ehefrau kann nunmehr versuchen, im Wege einer Vollstreckungsgegenklage (§ 767 Zivilprozessordnung [ZPO]) von einer Abwendungsmöglichkeit Gebrauch zu machen. Dazu müsste sie ihrem Ehemann seinen hälftigen Miteigentumsanteil an der Wohnung abkaufen oder sich schenkungsweise übertragen lassen, den Ehemann zum Auszug bewegen und der Wohnungseigentümergemeinschaft alle außergerichtlichen und gerichtlichen Kosten ersetzen.

Über das Veräußerungsverlangen und die Erhebung der Entziehungsklage beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit, wobei der Beschluss einer qualifizierten Mehrheit von mehr als der Hälfte aller stimmberechtigten Eigentümer bedarf (§ 18 Abs. 3 S. 1 u. 2 WEG).

Nicht bestellter Verwalter kann nicht wirksam zur Eigentümerversammlung laden

Lädt ein noch nicht bestellter Verwalter zur Eigentümerversammlung, hat keine Eigentümerversammlung im Sinne des WEG stattgefunden. Dort gefasste Beschlüsse gelten als nicht existent. So entschied das AG Bonn.

Im Oktober 2017 hatte eine aus zwei Personen bestehende Eigentümergemeinschaft mit drei Wohneinheiten keine Verwaltung. Die zu diesem Zeitpunkt in keinem Rechtsverhältnis mit der WEG stehende Verwaltung berief eine Eigentümerversammlung ein. Diese fand statt, obwohl die Minderheitseigentümerin gefordert hatte, die Versammlung nicht durchzuführen.
Auf dieser Versammlung, an der die Minderheitseigentümerin nicht teilnahm, wurde das einladende Unternehmen mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers für ein Jahr zur Verwalterin der WEG bestellt. Im April 2018 stellte das Amtsgericht Bonn fest, dass in der Versammlung keine Beschlüsse gefasst worden waren.
Im Januar 2018 lud die Verwaltung erneut zu einer Eigentümerversammlung, an der ebenfalls nur der Mehrheitseigentümer teilnahm. Hier wurde der Beschluss über die Verwalterbestellung bestätigt. Die Minderheitseigentümerin begehrte auf Feststellung, dass es sich hierbei erneut um einen Nichtbeschluss gehandelt habe, da eine außerhalb der Gemeinschaft stehende Person zur Eigentümerversammlung geladen und diese durchgeführt habe und somit keine Beschlüsse gefasst worden seien.

Die Klage der Minderheitseigentümerin hat Erfolg. Es gab keinen Beschluss über die Verwalterbestellung. Somit hat ein Nichtberechtigter die Versammlung einberufen, der nicht einmal potenziell Einberufender ist oder war. Dies führt dazu, dass keine Versammlung der Wohnungseigentümer im Sinne des WEG stattgefunden hat.
Der Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass es sich bei der nicht bestellten Verwaltung um eine faktische Verwalterin gehandelt habe und diese gerade keine außerhalb der WEG stehende Person sei. Schließlich wurde sie „unter schwerwiegenden Verstößen gegen die Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Klägerin einseitig von dem Beklagten als Verwalterin benannt, dieses alles ohne Beschlussfassung der WEG und unter Protest und Nichtanerkennung durch die Klägerin”, wie es in der Urteilsbegründung heißt. AG Bonn, Urteil vom 1. August 2018, 27 C 30/18